Что открыть для агентства недвижимости — ИП или ООО
Рано или поздно каждый риелтор устает отдавать по 30–50% своего заработка другой компании, в которой трудоустроен. Поэтому появляются мысли, что открыть собственное агентство недвижимости — хорошая идея. Наравне с этим возникает вопрос: какую организационно-правовую форму для бизнеса выбрать? Многим интересно это с целью минимизации налоговой нагрузки. Сразу отметим, что выбор — ИП или ООО — на размеры налогов особо не влияет. Это зависит от выбранной системы налогообложения и объемов работ. Но у обеих форм есть и другие нюансы. В этой статье мы подробно описали «плюсы» и «минусы» обеих организационно-правовых форм, а также подготовили сводную таблицу для сравнения
«Плюсы» и «минусы» ИП
«Плюсы»
«Минусы»
«Плюсы» и «минусы» ООО
«Плюсы»
«Минусы»
Что лучше выбрать для агентства недвижимости
Таблица — «плюсы» и «минусы» ИП и ООО для агентства недвижимости
Для оформления требуется минимальный пакет документов и уплата государственной пошлины в размере 800 рублей.
Для оформления необходимо собрать много документов и уплатить госпошлину в размере 4 000 рублей.
Предприниматель регистрируется по месту своей прописки.
Необходим офис в собственности или арендованный, который станет юридическим адресом организации.
Физическое лицо, оформленное в качестве ИП, является единственным собственником.
У общества с ограниченной ответственностью может быть несколько учредителей (до 50). После регистрации возможно исключение текущих и добавление новых учредителей.
Индивидуальный предприниматель отвечает по обязательствам собственным имуществом.
Юридическое лицо отвечает по обязательствам уставным капиталом и оформленным на организацию имуществом.
Доступные системы налогообложения
ИП может работать на основном и любом специальном режимах налогообложения.
ООО может работать на основном и любом специальном (за исключением ПСН) режимах налогообложения.
Предприниматель в обязательном порядке уплачивает страховые взносы на самого себя (даже если деятельность агентства остановлена). Остальные размеры налоговых платежей зависят от системы налогообложения и числа сотрудников.
Если деятельность агентства недвижимости, оформленного как ООО, остановлена, нет никаких сотрудников и имущества на балансе, то налоги не платятся. Остальные размеры налоговых платежей зависят от системы налогообложения и числа сотрудников.
ИП имеет право работать без сотрудников. Но если был официально трудоустроен работник, дается 30 календарных дней для подачи заявления постановки на учет в ФСС в качестве работодателя.
Юридическое лицо ставится на учет в Фонде социального страхования автоматически после регистрации, так как минимум один сотрудник будет сразу — генеральный директор.
Для расширения деятельности агентство может привлечь банковский кредит.
Для расширения деятельности АН может воспользоваться не только банковским кредитом, но и привлечь частные инвестиции в обмен на долю в бизнесе.
Бухгалтерская отчетность не сдается. Необходимость сдачи другой отчетности зависит от наличия официально трудоустроенного персонала и выбранной системы налогообложения.
Бухгалтерская отчетность сдается в обязательном порядке (маленькие фирмы получают право на сдачу в упрощенной форме). Необходимость сдачи другой отчетности зависит от наличия официально трудоустроенного персонала и выбранной системы налогообложения.
Правила применения кассового оборудования
Для ИП предусмотрена упрощенная система применения кассового оборудования.
Юридические лица применяют кассовую технику в соответствии со строгими нормами в полном объеме.
Для предпринимателей штрафы за административные нарушения предусмотрены в минимальных размерах.
Для ООО штрафы за административные нарушения имеют существенные размеры. Некоторые законы предусматривают дополнительную ответственность для директора организации.
Универсального ответа на вопрос, что открыть для агентства недвижимости — ООО или ИП, нет. Каждый предприниматель должен определить для себя, какая организационно-правовая форма подойдет ему лучше в конкретный момент времени.
В любом случае при старте работы как ИП впоследствии можно зарегистрировать ООО и масштабировать бизнес. И наоборот, если сначала было выбрано общество с ограниченной ответственностью, ничто не мешает в будущем ликвидировать его и перейти на ИП.
Дополнительно советуем посмотреть видеоролик с советами специалистов об открытии и развитии агентства недвижимости. Внимательное изучение полученной информации позволит выстроить грамотную бизнес-схему и качественно оказывать риелторские услуги.
Что лучше открыть для агентства недвижимости: ИП или ООО
Некоторые из наёмных риэлторов, рано или поздно, приходят к мысли об открытии собственного агентства недвижимости. Что лучше открыть, ИП или ООО, при какой правовой форме меньше затрат для ведения бизнеса, или где ответственность собственника больше. Рассмотрим данные нюансы в этой статье.
Бесплатно подготовим документы, подберём налоговый режим и научим платить меньше!
Разница между ИП и ООО для агентства
У каждой организационной формы бизнеса есть свои положительные и отрицательные стороны. Начнём с плюсов ИП для риэлторского агентства:
Минусы ИП:
Агентство недвижимости как ИП может нанимать работников, их количество зависит от системы налогообложения. Например, при УСН — до 100 человек, при ОСНО ограничений нет.
ИП, владеет бизнесом один, поэтому если несколько коллег хотят объединиться и создать агентство, лучше выбрать ООО.
Несмотря на отсутствие бухгалтерской отчётности, налоговые декларации нужно сдавать регулярно, согласно выбранной системе налогообложения.
Если есть хоть один наёмный работник, за него нужно сдавать несколько дополнительных отчётов.
Агентство недвижимости, созданное в виде ООО, будет актуально, когда есть несколько учредителей, или предполагается привлечение дополнительных инвестиций. По договорённости, можно изначально разделить долю в бизнесе между партнёрами, либо сделать это уже в процессе деятельности агентства.
В чём положительные моменты деятельности агентства в виде ООО:
Отрицательные стороны ООО для агентства недвижимости:
Директором ООО может быть один из учредителей. Часто ООО организовывает один собственник и сам им руководит. Без уставного капитала создавать ООО для агентства недвижимости нельзя. Минимальная сумма — 10 000 рублей.
Для удобства сравнения, все основные характеристики организационных форм мы собрали в одну таблицу:
Сложная — на основании заявления Р11001, решения о создании, устава, документов на юридический адрес.
Срок регистрации — 3 рабочих дня.
Срок регистрации — 3 рабочих дня.
Простая — на основании заявления Р21001, копий паспорта и ИНН.
Госпошлина — 800 рублей.
Срок регистрации — 3 рабочих дня.
ООО без сотрудников существовать не может. Один при создании уже есть — директор.
В ФСС регистрируют при создании ООО.
Может работать сам на себя, без привлечения сотрудников.
При найме работников должен встать на учёт в ФСС.
Можно привлечь частные инвестиции в обмен на долю в уставном капитале, получить кредит в банке или займ.
Частные инвестиции привлечь нельзя, только собственные средства.
Можно получить кредит в банке или займ.
Сдают бухгалтерские отчёты.
Налоговые декларации сдают в зависимости от системы налогообложения.
Бухгалтерской отчётности нет.
Налоговые декларации сдают в зависимости от системы налогообложения.
Выбор системы налогообложения для агентства недвижимости
Какой режим налогообложения выгоден для агентства недвижимости? На этот вопрос нет однозначного ответа. ИП, работающий на ОСНО, может платить больше налогов, чем ООО на УСН. В настоящее время в РФ действует 5 систем налогообложения, не считая ЕНВД, которую отменят с 1 января 2021 года:
Из них для услуг агентства недвижимости подходят три: ОСНО, УСН и НПД. Патентная система не подходит, так как в перечне разрешённых видов риелторских услуг нет. ЕСХН действует только для сельхозтоваропроизводителей.
ОСНО – хороший вариант, если агентство недвижимости работает с юридическими лицами-плательщиками НДС. При ОСНО нужно платить налог на прибыль для ООО, и НДФЛ для ИП, налог на имущество, НДС, земельный и транспортный налоги, страховые взносы (ИП и ООО). ИП должны вести книгу учёта доходов и расходов (КУДиР), ООО — формировать полноценную бухгалтерскую отчётность.
Бесплатно проконсультируем в выборе наиболее подходящей для вашего бизнеса и покажем как сдавать отчётность в системе «Моё дело».
При регистрации ИП или ООО для агентства недвижимости ОСНО устанавливают по умолчанию, если нет уведомления о переходе на другую систему налогообложения. Риэлторское агентство принудительно перейдёт на ОСНО, когда его выручка превысит 150 миллионов рублей в течение календарного года.
Есть два вида УСН:
Чтобы работать на упрощёнке, в ИП или ООО должны числиться не более 100 сотрудников, и выручка не может быть больше 150 миллионов рублей в год.
Общий налог заменяет для ИП НДФЛ, НДС и налог на имущество, для ООО — налог на прибыль, НДС и налог на имущество. Количество деклараций меньше, чем при ОСНО.
Какой вид УСН выбрать — зависит от доли затрат в бизнесе: чем их больше, тем вариант УСН «доходы минус расходы» выгоднее. Для агентств недвижимости, у которых число работников не велико, и обороты в год до 150 миллионов рублей, УСН — лучший вариант. Но есть минус — нельзя создавать филиалы и представительства в других городах и регионах.
Если ваше агентство недвижимости состоит только из одного сотрудника обратите внимание на НПД или самозанятость — новый вид налогообложения, введён почти во всех регионах РФ. Могут применять только ИП и физические лица. Работать можно только одному. Выручка должна быть не больше 2,4 миллионов рублей в год.
Риелторы могут зарегистрироваться самозанятыми с некоторыми ограничениями:
Стартовый капитал
Чтобы агентство недвижимости начало приносить собственнику деньги, нужно, как минимум, 3 месяца вкладывать средства в развитие.
Посчитаем, из чего будут складываться суммы расходов за три первых месяца работы:
ИТОГО: от 562 000 рублей, без учёта аренды офиса — от 502 000 рублей. Это без излишеств, всё самое необходимое.
Что лучше для агентства недвижимости — ИП или ООО
Оформить агентство недвижимости на ИП лучше в следующих случаях:
Без создания ООО не обойтись, если:
Сделайте документы для регистрации ИП или ООО в бесплатном сервисе от «Моё Дело»
Вне зависимости от принятого решения, желаем вам успеха в вашем будущем бизнесе и предлагаем воспользоваться бесплатным сервисом регистрации бизнеса от интернет-бухгалтерии «Моё дело».
Удобные подсказки и продуманный интерфейс сделают процедуру регистрации максимально простой и удобной. Документы уйдут по электронным каналам связи, без посещения налоговой инспекции. При этом способе отправки госпошлину платить не нужно. Для зарегистрировавших ИП или ООО через сервис «Моё дело» клиентов, 2-х месячный доступ к интернет-бухгалтерии в подарок.
Похожие статьи
В статье мы расскажем про размер госпошлины за регистрацию ИП в ФНС, в как.
Перед подачей документов на регистрацию ИП заявитель должен оплатить госпо.
Перед подачей документов на государственную регистрацию в качестве ИП необ.
Для возврата уплаченной госпошлины, необходимо подать специальный заполнен.
Если у вас есть ЭЦП, вы можете быстро открыть ИП без визита налоговую. Есл.
Не во всех городах есть регистрирующие налоговые инспекции. Но это не знач.
Документы для агентства недвижимости
Чтобы открыть агентство недвижимости, нужно всего два документа: свидетельство о регистрации бизнеса и карточка для Росфинмониторинга. Никаких лицензий и сертификатов.
Два документа, чтобы открыть агентство недвижимости
Открыть агентство недвижимости вправе предприниматели и компании. Список документов будет отличаться только свидетельством о регистрации бизнеса: для ИП это будет свидетельство о регистрации ИП, а для компании — компании.
Документ
Как получить
Свидетельство о регистрации ИП или компании
Свидетельство о регистрации бизнеса получают в налоговой. Как это сделать, мы рассказывали в статьях «Дела»:
Карта постановки на учет в Росфинмониторинге
Шаблон карты для компании и для ИП. Все агентства недвижимости встают на учет в Росфинмониторинге в течение 30 дней после регистрации. Для этого заполняют и подают карту постановки на учет. Подать карту можно лично или через Госуслуги.
Через 15 дней после подачи карты Росфинмониторинг выдает агентству недвижимости учетный номер и доступ к личному кабинету. В этом личном кабинете агентство сдает отчеты о сделках с недвижимостью: аренде, покупке и продаже квартир.
Документы для работы агентства недвижимости
Росфинмониторинг проверяет, как работают агентства недвижимости. Если при проверке не окажется нужных документов, Росфинмониторинг может оштрафовать агентство. Чтобы не получить штраф, нужно подготовить внутренние документы и вовремя сдавать отчеты о сделках с клиентами.
Документ
Как подготовить
Правила внутреннего контроля
Постановление Правительства № 667 — что должно быть в правилах. В правилах внутреннего контроля много пунктов, например:
как агентство будет обновлять данные клиентов, проверять паспорта;
какие операции считать подозрительными;
как будут обучать сотрудников, риэлторов.
Правила внутреннего контроля утверждает директор, а согласовывать их с Росфинмониторингом не нужно.
Приказ о назначении сотрудника, который отвечает за документы и отчеты фирмы для Росфинмониторинга
Шаблон приказа. Приказ составляет директор, он же выбирает сотрудника, который будет заниматься документами и сдавать отчеты в Росфинмониторинг. Сотрудник подписывает приказ и приступает к работе.
Сотрудник, которого назначил директор, отправляет через личный кабинет на сайте Росфинмониторинга:
Любой документ агентства недвижимости может запросить Росфинмониторинг. Если Росфинмониторинг запрашивает документы, их сканы нужно отправить в личном кабинете агентства, запрос нельзя игнорировать.
Штрафы, если агентство не отправит отчет о сделке
У Росфинмониторинга есть требования к агентствам недвижимости: вовремя сдавать отчеты о сделках и отвечать на запросы по операциям. Если их не соблюдать, агентство недвижимости может получить штраф:
Какой вид налогообложения выбрать владельцам готового арендного бизнеса
Сегодня мы наблюдаем рост интереса со стороны частных инвесторов к приобретению готового арендного бизнеса. Не каждый из них подкован в налоговых вопросах и поэтому задумывается, какую форму налогообложения выгоднее выбрать владельцу арендного бизнеса. Попробуем погрузиться в эту тему на примере двух самых распространенных режимов налогообложения для индивидуальных предпринимателей (ИП). Что лучше: классический УСН или ПСН? И что вообще скрывается за этими пугающими аббревиатурами?
Начнем с того, что если вы сдаете жилое или нежилое помещение в аренду (надеюсь, делаете это легально) и в какой-то момент устаете платить НДФЛ в размере 13% как физическое лицо, то рано или поздно зарегистрируетесь в качестве ИП. А вот дальше начнется мозговой штурм по выбору наиболее предпочтительного варианта налогообложения.
УСН (упрощенная система налогообложения)
Сдача в аренду (наем) жилых/нежилых помещений относится к виду деятельности, по которому не ограничено применение УСН для ИП.
ИП могут перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН), если бизнес не превышает численность сотрудников в 100 человек, не превышает годовой доход в 150 млн руб. и остаточная стоимость основных средств которого менее 150 млн руб.
Выделяют два вида УСН, которые отличаются налогооблагаемой базой (указаны размеры предельных налоговых ставок):
Здесь все очевидно: для выбора вида УСН стоит заранее оценить размер возможных расходов от ведения предпринимательской деятельности. По предварительной оценке, пограничным значением является 0,6 (то есть если расходы не превышают 60% от доходов, то оптимально выбрать УСН «Доходы»). Так как при сдаче в аренду жилых/нежилых помещений операционные расходы невелики относительно доходной части, то мы рекомендуем УСН «Доходы» с налоговой ставкой 6%.
ПСН (или патентная система налогообложения)
Ключевыми условиями применения ПСН на практике являются наличие не более 15 наемных сотрудников, годового дохода, не превышающего 60 млн руб., и вида предпринимательской деятельности, к которому применима патентная система налогообложения (ПСН).
Цена патента определяется совокупностью факторов, действующих в конкретном регионе, в том числе и категорией деятельности ИП. Сдача в аренду (наем) жилых/нежилых помещений, принадлежащих предпринимателю на праве собственности, входит в перечень разрешенных видов деятельности для применения ПСН.
При постановке на учет будет определяться потенциальный (исходя из среднего показателя), а не реальный доход предпринимателя. Например, в Москве действует дифференцированный подход, что, по-нашему мнению, справедливо. В соответствии с действующим Законом г. Москвы № 53 «О патентной системе налогообложения», размер потенциально возможного к получению годового дохода от сдачи в аренду (на один обособленный объект) зависит от его площади и месторасположения. Данный подход позволяет владельцам жилых/нежилых помещений, находящихся не в центральной части города, приобретать патент за меньшую сумму, чем собственникам аналогичной по площади недвижимости в центре. Но есть один нюанс. Потенциально возможный доход зафиксирован в рамках диапазонов площадей, поэтому не удивляйтесь, если цена патента окажется идентичной при сдаче в аренду объектов недвижимости, скажем, площадью 50 кв. м и 100 кв. м, расположенных в одном районе.
Рассчитать стоимость патента можно либо самостоятельно, исходя из установленного потенциального дохода, облагаемого налоговой ставкой в размере 6%, либо в один-два клика с помощью онлайн калькулятора, который есть в свободном доступе на официальном сайте ФНС.
Что касается срока действия патента: выдается он с любой даты на период от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года. Важно не забывать, что по окончании срока патент следует пролонгировать.
Несколько важных комментариев относительно обоих способов налогообложения.
Налог на доходы отменяется
Для обоих спецрежимов отменяется плата налога на доходы физических лиц в отношении доходов от предпринимательской деятельности.
Это означает, что вместо налога на доходы ИП, применяя ПСН, платят за патент, а ИП на УСН платят налог 6% с дохода или 15% от разницы между доходом и расходом (зависит от выбранного режима).
Но не стоит забывать, что применение УСН и ПСН не освобождает от исполнения функций по уплате НДФЛ с заработной платы и страховых взносов наемных сотрудников (при их наличии).
Налог на имущество отменяется
Применение обеих форм налогообложения предусматривает освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц. Однако, как всегда, есть исключение из правил, но касается оно лишь нежилых помещений. Налог заплатить придется в том случае, если объект включен в перечень недвижимого имущества, в отношении которого налогооблагаемая база определяется как кадастровая стоимость.
НДС отменяется
Это третий налог, от уплаты которого освобождены ИП на ПСН и УСН. Относительно последнего спецрежима есть исключения, но к рассматриваемым нами видам деятельности они не относятся.
От головной боли по поводу корректного заполнения налоговой отчетности не страдают ИП, перешедшие на ПСН, потому что освобождены от ее сдачи в отличие от ИП на УСН.
И все-таки какой режим налогообложения выбрать владельцу арендного бизнеса?
Однозначного ответа на данный вопрос нет. Здесь, как в математическом уравнении, все зависит от сочетания ряда переменных: площади помещения, района, в котором оно располагается, и годового дохода от сдачи в аренду. Остается только сопоставить стоимость приобретения патента и размер уплачиваемого налога при УСН и выбрать, какой режим налогообложения подходит именно вам, что поможет сэкономить и деньги, и время.
ООО и ИП — в чем основополагающая разница между ними
Согласно п. 1 ст. 48 ГК РФ ООО — это юридическое лицо, которое имеет право заключать различные сделки, выступать истцом и ответчиком в судах, обладает обособленным имуществом и отвечает им по своим обязательствам.
В отличие от ООО ИП — это гражданин, ведущий бизнес без образования юридического лица. Он также может заключать различные сделки, выступать в суде истцом и ответчиком, однако его имущество не является обособленным.
Соответственно, принципиальное различие между ООО и ИП заключается в пределах имущественной ответственности по принятым на себя обязательствам. ИП в силу положений ст. 24 ГК РФ несет ответственность всем своим имуществом, тогда как участники ООО — только денежными средствами, внесенными в уставный капитал общества. При этом, согласно п. 1 ст. 14 ФЗ «Об обществах…» от 08.02.1998 № 14-ФЗ, уставный капитал должен быть не менее 10 тыс. руб.
ВАЖНО! Дополнительная субсидиарная ответственность на участников и директора общества по его долгам может быть возложена только в том случае, если их виновные действия, согласно п. 3 ст. 3 ФЗ № 14, стали причиной банкротства организации.
К отличиям ИП и ООО также относятся индивидуальность бизнеса для ИП и возможная коллегиальность для ООО. ИП ведет бизнес самостоятельно, не может привлекать на паритетных началах партнеров, использовать инвестиции граждан и организаций. Форма же ООО позволяет привлекать бизнес-партнеров в качестве соучредителей — до 50 человек (ст. 7 ФЗ № 14), а также инвестиции, поскольку ООО — это прежде всего один из способов консолидации капитала. Учредителями ООО, согласно п. 1 ст. 7 ФЗ № 14, на равных началах могут быть как граждане, так и организации.
Преимущества ООО перед ИП по видам деятельности
Регистрация в качестве ИП не позволяет осуществлять целый ряд видов коммерческой деятельности. Среди них:
Процедуры регистрации и ликвидации: что лучше открыть — ИП или ООО
Для регистрации ИП гражданин, согласно п. 1 ст. 22.1 ФЗ «О государственной…» от 08.08.2001 № 129-ФЗ, представляет в налоговую инспекцию 3 документа:
ВНИМАНИЕ! Платить госпошлину не придется, если регистрировать ИП через Госуслуги, сайт ФНС или МФЦ. Подробности см. здесь.
Срок регистрации — 3 дня. При этом регистрироваться в ПФР и ФОМС не требуется.
Пошаговую инструкцию по регистрации физлица в качестве ИП подготовили эксперты КонсультантПлюс. Чтобы все сделать правильно, получите пробный доступ к системе и переходите в Справочную информацию. Это бесплатно.
Для регистрации ООО, согласно ст. 12 ФЗ № 129, потребуются:
Как зарегистрировать ООО через портал Госуслуг, читайте здесь.
Помимо подачи документов участникам ООО также необходимо выполнить следующие действия:
Процедура закрытия похожа на открытие. ИП подает в налоговую инспекцию только 2 документа:
Документы рассматриваются налоговой инспекцией в течение 5 дней. При этом наличие долгов у ИП не является препятствием для его ликвидации и исключения из реестра предпринимателей.
В отличие от закрытия ИП ликвидация юридического лица представляет собой длительную и затратную процедуру (ее порядок регулируется ст. 61-64 ГК РФ). Согласно требованиям ст. 61 и 62 ГК РФ участникам ООО придется пройти несколько этапов ликвидации:
И только после выполнения всех вышеперечисленных процедур налоговая инспекция имеет право внести в ЕГРЮЛ запись о ликвидации ООО.
Эксперты КонсультантПлюс поясняют:
Всю процедуру ликвидации нужно провести в течение года. Продлить срок можно на шесть месяцев, но только в судебном порядке. Как правильно ликвидировать ООО в добровольном порядке, узнайте в готовом решении, получив пробный демо-доступ к системе К+. Это бесплатно.
Налоги, оформление работников и вывод прибыли: есть ли отличие ООО от ИП, плюсы и минусы налоговых режимов
ВНИМАНИЕ! Законодатели рассматривают возможность применения ПСН для субъектов малого предпринимательства. Подробности ожидаемых нововведений см. здесь.
Однако помимо отчетности по налогам ООО придется отчитываться за своих работников, вести кассовую документацию, подавать отчетность в Росстат. У ИП при отсутствии работников нет такой необходимости, а от ведения кассовой документации и статистической отчетности и ИП и вовсе освобождены (по крайней мере до следующего сплошного статистического наблюдения. Последнее проводилось в 2021 году, а следующее ожидается в 2026 году).
Подробнее о сплошном стат.наблюдении мы рассказывали в этом материале.
Правила оформления трудовых отношений с работниками у ООО и ИП одинаковы. Им необходимо заключать трудовые договоры, вносить записи в трудовые книжки, полностью оплачивать больничные и отпуска, сдавать отчетность в налоговую инспекцию и фонды.
Что изменилось в порядке ведения трудовых книжек с 2020 года, читайте здесь.
Что касается вывода прибыли, то всё полученное ИП является его доходом. Что же касается ООО, то полученные доходы — собственность юридического лица. Соответственно, для вывода прибыли потребуется принять решение о ее распределении между участниками, а также уплатить 13 процентов в качестве НДФЛ с полученной каждым участником доли.
