Кудрово или Мурино что лучше и что выбрать?
Две этих локации остаются самыми востребованными у покупателей квартир в новостройках. Цены на жилье здесь одинаково доступные, так какой же район выбрать? Поговорим о плюсах и минусах каждого.
Кудрово
Кудрово – это новый город на границе с Петербургом, который вырос буквально за последние пять лет. Ближайшая станция метро – «Улица Дыбенко», до нее 15-20 минут. Однако власти Петербурга обещают построить станцию «Кудрово» до конца 2025 года.
В городе несколько точек притяжения. Одна из них – ТРЦ «Мега Дыбенко» с ее Мега парком. Парк построила Мега в подарок жителям Кудрово. Внутри можно покататься по велодорожкам, поиграть на спортивных и детских площадках.
На другом конце Кудрово есть более дикий природный парк Оккервиль с храмом Святого Апостола. Еще одна новая зона отдыха – площадь Европы с фонтаном в центре недавно сданного квартала «Лондон».
Район населяют в основном молодые семьи с детьми. Тут и там можно встретить мамочек с колясками, которые прогуливаются по новому бульвару. В каждом дворе детские площадки, на первых этажах многоэтажек открываются детские сады. Вокруг нет никаких производств, воздух здесь чистый.
Дороги в городе пока перегружены, поэтому автомобилисты периодически застревают в пробках. Эта проблема уже решается. IKEA строит для города удобный съезд с КАД. Власти уже пообещали продлить улицу Центральную до Мурманского шоссе в ближайшие годы. Вместе с метро в Кудрово возведут транспортно-пересадочный узел с перехватывающими парковками. А затем запустят вторую очередь трассы Р-21.
Плюсы
Минусы
Мурино (Девяткино)
Поселок Мурино остается самым бюджетным местом для покупки жилья у метро. Условно Мурино делят на Западное и Восточное. В Восточном квартир в продаже осталось мало. Западное же застраивается бурными темпами, и квартир там продается огромное количество.
Еще пару лет назад это место напоминало одну сплошную стройку. Сегодня же у западных муринцев есть прогулочный бульвар Менделеева, огромное количество магазинов и кафе на первых этажах новостроек, собственные детские сады и школы.
Транспортная доступность Мурино неплохая. От метро «Девяткино» можно за полчаса доехать до центра города по красной ветке. Электричка с одноименной станции отвезет в зеленые пригороды Курортного района, где можно провести выходные. С дорогами в Мурино ситуация значительно улучшилась с открытием «прокола под КАД». Пробки в час-пик на въезде и выезде из поселка все еще есть, но уже не такие долгие и беспросветные.
Кроме того идут работы по расширению дороги на Бугры вдоль КАД. Следующий этап – строительство развязки с КАД, выходящей в западное Мурино к метро «Девяткино». В ближайшие пять лет начнут строить транспортно-пересадочный узел «Девяткино» и платную скоростную дорогу от КАД до трассы Петербург – Матокса. Она будет бесплатной для жителей Мурино.
Плюсы
Минусы
Резюме
Кудрово подойдет молодым семьям с детьми. Для них есть детские площадки, клуб в Меге, два парка, детские сады и школы прямо во дворах. Офисному работнику же будет не очень удобно ежедневно выезжать из Кудрово в Петербург. Но через несколько лет ситуация может серьезно улучшиться.
Мурино – напротив идеальный выбор для тех, кому важна близость метро. Дорога на работу и обратно при наличии метро займет не больше часа в любой конец города. А в выходные можно отправиться на электричке к Финскому заливу.
Где лучше жить: в Мурино или Кудрово? Достоинства и недостатки Мурино и Кудрово
Цены на жильё в Ленинградской области более привлекательны, чем в Санкт-Петербурге. Оно и понятно. Северная столица – это сказка. А что в Мурино или Кудрово есть, кроме бесконечной череды многоэтажек?
Где в Ленобласти жить хорошо?
Постараемся разобраться в этом вопросе, перефразировав название известного стихотворения Николая Некрасов — «Кому на Руси жить хорошо», которое начинается так:
В каком году — рассчитывай,
В какой земле — угадывай.
И мы начнём, итак, Мурино VS Кудрово — за что обожают и почему ругают эти 2 известных города во Всеволожском районе.
Стоит отметить, что именно этот район уверенно бьёт рекорды по количеству проживающих людей и числу строящихся жилищных комплексов.
Мурино
Город Мурино расположен в западной части Всеволожского района на границе Санкт-Петербурга и Ленинградской области, возле единственной станции метро Ленобласти — «Девяткино».
Краткая история Мурино
Мурино – древний город. Предположительно, в IX—XII веках нашей эры здесь уже существовали поселения финно-угорских племён. Документально р селении Мурино стало известно со второй половины XVII века — первое картографическое упоминание датируется 1676 годом. На Карте Ингерманландии: Ивангорода, Яма, Копорья, Нотеборга. 1676 год издания, — появилось село Мурино.
Территория современного Мурино долгое время являлась спорной в русско-шведских конфликтах. Лишь в 1721 году после заключения Ништадского мира эта земля была окончательно закреплены за Россией.
Мурино в наше время
До конца ХХ века и до 19-го года нашего столетия Мурино знали как посёлок. Но он динамично развивался и отстраивался, преимущественно, жилыми кварталами. В 2013 году коммерческий директор инвестиционно-строительной группы «Мавис» Елена Пальчевская прогнозировала:
Мурино через пять лет станет уютным обжитым районом, с привлекательной и современной архитектурой, новыми дорогами и инженерными сетями, развитой социальной и коммерческой инфраструктурой. Появится «свежая» среда для жизни, где нет места депрессивным «хрущевкам» с неблагополучными соседями, где отправиться на вечернюю прогулку приятно и безопасно, потому что поселятся в районе люди одного социального статуса с похожими интересами. Население Мурино будет в основном молодым, средний возраст – 30-35 лет. Это люди с активной жизненной позицией, стремящиеся создавать и поддерживать комфортное пространство в своих домах и дворах.
В 2014 году было отмечено 265-летие посёлка Мурино. В честь этого события был установлен памятник «Мишки для Медвежки». В 2016 году посёлок Мурино был официально разделён на микрорайоны — Центральный, Западный и Восточный. 26 апреля 2019 года посёлок Мурино получил статус города. Так, какой же город Мурино сегодня?
В настоящее время в Мурино ведётся активная застройка, осваиваются новые территории, возводятся многоэтажные дома эконом-класса, преимущественно по монолитной системе.
Достоинства Мурино
Огромное преимущество Мурино — это наличие собственной станции метро. «Девяткино» — единственная станция Петербургского метрополитена, которая находится на территории Ленинградской области. Единственная станция метрополитена в России, построенная в сельской местности, затем ставшей городом.
Осенью 2020 года муринцы получили развязку с КАД, что облегчило выезд на трассу, теперь это можно сделать за пару минут. К 2023 году в Мурино должны построить первую очередь транспортного узла, а также автовокзал, остановку общественного транспорта и торговый центр. Елена Пальчевская подчеркнула:
В чём точно не будет недостатка в Мурино, так это во всевозможных предприятиях сфер услуг и развлечения: магазинах, кафе, банках, салонах красоты, спортивных центрах.
В Мурино уже открылось большое количество разных магазинов, в том числе гипермаркет «Лента», работают заведения сферы услуг. На первых этажах многих жилых комплексов открыты продуктовые и хозяйственные магазины, кафе и фастфуд, салоны красоты и аптеки. Очень много пекарен и фермерских лавок.
В Мурино протекает река Охта. К востоку от района простирается лесной массив. В Западном Мурино есть парк.
Транспортная доступность очень хорошая, развязки сделали недавно с выездом на КАД, пробок нет. Через город проходят автодороги 41К-065 (Санкт-Петербург — Матокса) и А118 (Кольцевая автомобильная дорога вокруг Санкт-Петербурга).
Рядом расположена и железнодорожная станция «Девяткино», откуда можно доехать до Финляндского вокзала, либо до любой станции Приозерского направления, таких как Токсово, Орехово, Лосево, Приозерск и других.
Недостатки Мурино
Дела с парковками в Мурино пока обстоят неважно. В жилых комплексах есть наземные стоянки, но их не хватает. Возведённые в городе пара паркингов не пользуются спросом у местных жителей.
В начале 2020 года в Мурино-Девяткино насчитывалось порядка 25 детских садов, включая частные, и 4 школы. Работают 2 больницы (амбулатории) в Западном Мурино. Полноценное медобслуживание находится на стадии проектирования.
Оценки Мурино по главным критериям по 10-балльной системе
Если пока создана не вся инфраструктура, то у Мурино ещё всё впереди, как пишут в сми:
Мурино станет настоящим островком счастья для тех, кто хочет растить детей в экологически благоприятной и комфортной атмосфере. Ведь для них здесь созданы все условия для роста и гармоничного развития.
Кудрово
Город Кудрово также находится во Всеволожском районе Ленинградской области. Насчёт происхождения населённого пункта существуют только версии.
Краткая история Кудрово
В Писцовой книге Водской пятины 1500 года, среди деревень Спасского Городенского погоста, значится некое Кудриково. По одной из версий, высказанной директором Всеволожского государственного историко-краеведческого музея М. С. Ратниковом, деревня «Кудрово впервые упоминается в новгородских писцовых книгах XV века».
Название деревня получила значительно позже, предположительно, по фамилии некого помещика Кудрова, который якобы владел здесь имением. И, действительно, в центре Кудрова, на берегу реки Оккервиль, сохранились остатки помещичьей усадьбы. Это был двухэтажный каменный дом, вниз к реке спускались 3 парка. Но данная версия не нашла эспертного подтверждения.
Первые картографические упоминания каких-либо строений на месте будущего Кудрова — Винный завод на карте окружности Санкт-Петербурга 1810 года и Водочный завод Полторацкой на карте Ф. Ф. Шуберта за 1834 год.
Известно, что вдова Марка Фёдоровича Полторацкого – Агафоклея Александровна в начале XIX века владела имением, состоящим из 2-х мыз: Оккервиль («Дача Полторацкой») и расположенной на месте современного Кудрово мызы Косая Гора.
По данным 1990 года деревня Кудрово входила в состав Заневского сельсовета. 28 июня 2018 года деревня Кудрово получила статус города.
Достоинства Кудрово
Город расположен в юго-западной части района и непосредственно примыкает к восточной границе Невского района Санкт-Петербурга. Благодаря расположению вплотную к восточной границе Санкт-Петербурга, внутри Кольцевой автодороги, в 2 километрах от станции метрополитена «Улица Дыбенко», Кудрово является одним из самых ближних пригородов Северной столицы.
К востоку от него проходит автодорога А118 (Кольцевая автомобильная дорога вокруг Санкт-Петербурга). Расстояние до административного центра поселения — 3,5 км. Расстояние до ближайшей железнодорожной станции «Заневский Пост» — 3 км.
От станции метро до жилых домов идти около 25 минут пешком. Так же, как из Мурино, из Кудрово имеется собственный выезд на КАД. Попасть в Санкт-Петербург из Кудрово можно по 3 автотрассам.
В 2006 году в южной части, у пересечения дорог: А118 КАД и М18 Мурманского шоссе, был открыт торгово-развлекательный центр «Мега Дыбенко», который является основной точкой притяжения с магазинами и развлекательными центрами, кинотеатрами и прочими местами досуга.
Через город протекает река Оккервиль — левый приток Охты. На берегу реки Оккервиль есть парк, который обустроен пешеходными и велосипедными дорожками, игровыми площадками, пляжем.
На конец 2020 года построено 2 пожарные части и завершается строительство поликлиники площадью 6500 м2.
Недостатки Кудрово
В Кудрово работает 27 детсадов, большая часть из которых – частные. В 2012 году в жилом комплексе «Новый Оккервиль» открылся частный детский сад с плавательным бассейном На конец 2020 года лишь 10 муниципальных детских садов были сданы в эксплуатацию.
Оценки Кудрово по главным критериям по 10-балльной системе
Мурино или Кудрово?
Как становится понятно, оба города развиваются, в них одинаково ощущается дефицит садов и парков, мест отдыха и развлечений, недостаточно медучреждений, мало детсадов и школ, нет музеев и библиотек, а также других необходимых культурных и социальных объектов инфраструктуры.
Вспомним Купчино в конце 60-х, 70-х. Тоже был новострой. И тогда тыкали пальцем во невзрачные бетонные дома и критиковали отдаленность. Прошло 50 лет и где всё это?
Оба города находятся близко к Северной столице, а цены в них на жильё пока более доступные большому кругу петербуржцев и россиян. Но выбор за вами. И раз встаёт вопрос о Мурино или Кудрово, значит, спрос на обоих есть, и он будет повышаться. А города будут развиваться и станут они полноценными городами, где многим и многим захочется жить.
В завершении.
.
Ты и обильная,
Ты и забитая,
Ты и всесильная,
Матушка Русь!
Через четыре года здесь будет город-сад!
Тогда и цены на жильё в Мурино и Кудрово повысятся в разы. Поэтому «куйте железо, пока горячо», как говорится в известном афоризме.
Что лучше выбрать: Девяткино, Кудрово или Парнас?
В Санкт-Петербурге уже долгое время Девяткино, Кудрово и Парнас являются самыми популярными районами для покупки жилья в масс-сегменте. Приобретают жилье в данных локациях как с целью инвестирования, так и для собственного проживания. Ценовой диапазон квартир в Девяткино, Кудрово и Парнаса примерно одинаков. Да и по многим другим параметрам эти районы схожи.
Тем не менее человек, купивший квартиру в одном из этих районов, обязательно назовет несколько веских доводов, почему он выбрал его, а не другой. В проблемах выбора жилья в Девяткино, Кудрово и на Парнасе разобрался портал SPbHomes.
Девяткино
В северном направлении Санкт-Петербурга рядом с конечной станцией метро «Девяткино» находится активно застраиваемый микрорайон. Территориально он расположен во Всеволожском районе Ленинградской области.
Транспортная доступность
Транспортная ситуация в Девяткино крайне напряженная. В западной части относительно метро долго существовал только один выезд в город – двухполосная дорога рядом с КАД. В 2017 году открыли «прокол» под КАД, который немного улучшил ситуацию. Но население микрорайона растет с каждым годом, и на дорогах продолжаются заторы.
К 2023 году в локации построят первую очередь ТПУ, включающую в себя международный автовокзал, торговый центр и остановки общественного транспорта. Вторая очередь проекта должна быть готова к 2035 году: отдельно стоящий паркинг почти на 3000 машиномест, трамвайные пути, перехватывающую парковку и бизнес-центр.
В восточной части ситуация не легче – постоянно перегруженная Центральная улица, ведущая в Мурино и Новое Девяткино, давно не справляется с нагрузкой.
С парковочными местами в районе уже возникают проблемы. Объекты хоть и возводятся по строительным нормам, но из проектов можно увидеть, что машиномест явно недостаточно. В большинстве домов открытые стоянки. Район Девяткино в ближайшие годы будет подходить больше для тех, кто пользуется общественным транспортом нежели собственным авто.
Девяткино – единственная территория Ленинградской области с метро. Учитывая нынешние темпы строительства, ее возможности скоро будут исчерпаны. Развитием дорог в районе занимается единая управляющая компания «Мурино», в последние несколько лет активно привлекаются застройщики.
Инфраструктура
Вместе с жилыми комплексами девелоперы в Девяткино строят также социальную инфраструктуру – детские сады, школы, поликлиники.
На Мурино и Новое Девяткино приходится пять школ. Поликлиники в Западном Мурино есть, но только две амбулатории. Полноценное медучреждение находится на стадии проектирования. Одна поликлиника открыта в деревне Новое Девяткино. Тех, кто вызвал скорую помощь в Девяткино, увезут в больницу во Всеволожск.
По прогнозам к 2030 году население микрорайона увеличится более чем в четыре раза и составит порядка 200 тысяч жителей.
Сейчас в Ленинградской области действует программа «Социальные объекты в обмен на налоги». Суть ее заключается в том, что девелоперы вынуждены строить социальные объекты для города, однако впоследствии муниципалитет выкупает их по определенной стоимости (в процентном соотношении).
В феврале 2016 власти ввели новые правила к данной программе, так называемый «Светофор», которые сводятся к делению области на три зоны. К зеленой зоне относятся отдаленные регионы Ленинградской области, в которой нет ограничений для застройщиков, зато есть помощь от правительства в создании дорог и инфраструктуры.
Желтая зона – это районы Тосно, Кировска, Гатчины и Кингисеппа, где возможен перевод земель под жилье, и застройщики могут вернуть налоги в размере 70% от стоимости построенных ими объектов.
И, наконец, красная – 10-15 км от КАД до федеральной трассы А-120, в которой перевод земель под жилье запрещен, т.к. здесь планируется создание второго автомобильного кольца. В данную зону как раз попадает Всеволожский район, а также Ломоносовский и Гатчинский, в которых высокая плотность застройки. В этой зоне жилищное строительство ограничено, и разрешение на него дается только одновременно с объектами социальной инфраструктуры. При этом девелоперы могут вернуть налоги в сумме до 50% от стоимости построенных ими объектов.
В конце мая 2019 года Александр Дрозденко сообщил, что ряд школ и детских садов в Ленобласти планируется выкупить со 100% компенсацией. Это решение обусловлено острой нехваткой социальных объектов и необходимостью их скорейшего появления в локациях.
Экология
На данный момент экологическая ситуация в Девяткино достаточно благоприятная. В окружении района нет как крупных загрязняющих производств, так и больших парков. В Восточной части Девяткино находится лишь небольшой Муринский парк. А Западную часть сейчас окружают пыльные поля, которые в дальнейшем будут также застраивать.
Немаловажный фактор при выборе квартиры – шум и загазованность воздуха от КАД. Также в районе Новое Девяткино отсутствуют очистные сооружения, и все отходы сливаются в реку Охта, о чем бьют тревогу экологи. Только летом 2017 года была выбрана компания «Проектное агентство», которая к декабрю 2018 года спроектирует очистные сооружения.
Однако в 2019 году проблема решена так и не была: был выявлен ряд нарушений в проектировании канализационных систем. Полностью завершить Охтинский тоннельный канализационный коллектор смогут только к 2030 году.
Ценовой диапазон
В Девяткино наблюдается серьезный ценовой разброс. Многое зависит от того, где расположится будущий жилой комплекс и какая копания его возводит. Средняя стоимость квадратного метра в стройке во Всеволожском районе на май 2020 года стартует от 74 000 руб., а квартиру-студию можно купить от 1,1 млн руб. Именно низкая стоимость привлекает большинство покупателей. Низкая цена достигается за счет высокой конкуренции застройщиков и областного расположения микрорайона.
Кудрово, Девяткино или Парнас: где лучше жить
Кудрово, Парнас и Мурино-Девяткино являются самыми популярными локациями среди молодых семей, впервые покупающих собственное жилье, а также среди петербуржцев, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но ограниченных в бюджете.
Эти микрорайоны похожи по очень многим параметрам, включая цены и уровень развития инфраструктуры, но есть и существенные различия, о которых крайне важно помнить при выборе локации для покупки как жилья для личного проживания, так и недвижимости для последующей перепродажи. Портал Nevastroyka.ru специально для своих читателей сравнил плюсы и минусы этих трех локаций.
Немного истории
Локация Парнас появилась в 2006 году – вместе с одноименной станцией метро. После открытия станции подземки, территории, расположенные на окраине Выборгского района, стали активно застраиваться жильем. Сейчас в локации Парнас реализуется более двадцати жилых проектов. Самым крупным из них является «Северная Долина» застройщика Главстрой-СПБ. Только в рамках этого проекта на Парнасе возведено 23 жилых дома. Сейчас освоение Парнаса продолжается, но цены в 2015 году здесь немного снизились – так как предложение значительно превысило спрос.
Несмотря на то, что сама деревня Кудрово существует уже очень давно, и несколько раз, еще в советские времена, могла стать частью Петербурга, в качестве локации масштабной жилой застройки эти территории стали рассматриваться после 2005 года – когда был открыт участок КАД. Особенность Кудрово заключается в том, что там совсем нет многоквартирных жилых домов советской постройки, и вообще вторичный рынок Кудрово все еще находится в зачаточном состоянии. Сейчас в Кудрово реализуется множество проектов эконом-класса и комфорт-класса. Один из самых масштабных проектов локации – ЖК «Семь столиц».
Дома, застройщики и цены
Во всех трех локациях преобладают жилые комплексы эконом- и комфорт-классов. Здесь возводят, в основном, однотипные панельные и кирпично-монолитные дома, поэтому сказать, в какой локации дома строят лучше, попросту невозможно. Во всех трех локациях активно работают крупные девелоперы: Главстрой, Мавис, Полис-Групп, Сетл-Сити. В локации Мурино-Девяткино по несколько проектов сразу реализуют такие девелоперы как Лидер Групп, Арсенал-Недвижимость, Мавис. В Кудрово активно работают Мавис, Сетл-Сити, Полис-Групп, ЦДС. На Парнасе царит Главстрой-СПБ с его мега-проектом «Северная Долина», там также строят Норманн, Трест 36 и другие, более мелкие компании.
Цены на квартиры:
Локация
Средняя стоимость квадратного метра в строящемся жилье, 1ккв
Средняя стоимость квадратного метра в готовом жилье, 1ккв
Средняя стоимость квадратного метра в строящемся жилье, студия
Средняя стоимость квадратного метра в готовом жилье, студия
Средняя стоимость квадратного метра в строящемся жилье, 2ккв
Средняя стоимость квадратного метра в готовом жилье, 2ккв
Транспортная инфраструктура
Еще хуже транспортная инфраструктура налажена в районе Мурино-Девяткино. Жители домов, расположенных поблизости от станции метро не испытывают проблем с транспортом, а вот жителям удаленных жилых комплексов приходится стоять в длинных очередях на маршрутку. Помимо станции метро, поблизости есть выезд на КАД и железнодорожная станция. Неуклонно растущая численность населения требует скорейшего развития транспортной инфраструктуры, и в связи с загруженностью действующих дорог, которые находятся не в лучшем состоянии, власти планируют строительство магистрали, которая позволит пустить второй поток из Петербурга параллельно Токсовскому шоссе.
Социальные объекты
Социальная инфраструктура лучше всего развита в Кудрово, в этом году здесь открылись первые муниципальные школы и сады. Однако жители локации регулярно жалуются на то, что для микрорайона со столь плотной заселенностью инфраструктура все еще носит слишком «деревенский» характер. Главная проблема кудровчан заключается в том, что микрорайон относится к Всеволожскому району Ленинградской области, и его жителям приходится делить немногочисленные социальные объекты со всем его населением.
Социальная инфраструктура района Парнас развивается неплохими темпами, но по-прежнему остро ощущается нехватка социальных объектов. При огромной численности населения, в локации работают всего два муниципальных сада и школа, еще столько же планируется ввести в эксплуатацию в ближайшее время. Муниципальных поликлиник в локации нет совсем, но есть несколько частных медучреждений.
В Мурино-Девяткино социальная инфраструктура пока развита слабо, несмотря на прилагаемые застройщиками усилия: например, здесь власти и девелоперы активно сотрудничают по программе «Детские сады за налоги». В локации работает всего одна детская поликлиника, и в ней пока еще представлено не слишком большое количество врачей-специалистов – для получения профессиональной консультации придется ехать в город.
Экология
Наиболее благоприятная экологическая обстановка наблюдается в Кудрово. Микрорайон находится прямо на берегу реки Оккервиль – здесь разбит большой парк с велодорожками. К тому же, в северном жилом секторе локации проектируются рекреационные зоны. Кудрово находится на границе Петербурга и Ленинградской области, так что экологическая обстановка в этой локации достаточно хорошая, тем более, что поблизости нет промышленных предприятий.
Второе место можно смело отдать Парнасу – несмотря на то, что сам микрорайон сложно назвать зеленым, поблизости есть живописный Шуваловский парк, который является объектом Всемирного культурного и природного наследия ЮНЕСКО, и не может быть застроен. Также неподалеку расположены Суздальские озера – излюбленное место отдыха жителей Выборгского района.
Самым экологически неблагоприятным районом нашего обзора является Мурино-Девяткино: в Мурино находится ТЭЦ, которая в ближайшее время, возможно, будет расширяться, а в протекающую поблизости реку Охту сбрасывают свои отходы местные сельскохозяйственные предприятия.
Итак, подведем итоги: из трех схожих локаций в части развития социальной инфраструктуры лидирует Кудрово. Эта же локация имеет и наиболее благоприятный экологический фон. Однако в плане развития транспортной сети Кудрово проигрывает Парнасу. Что касается такого важного фактора, как цены на жилье, здесь Кудрово и Парнас примерно равны. В локации Мурино-Девяткино жилье будет стоить гораздо дешевле, но и ситуация с транспортом и экологией здесь достаточно печальная.
