Коммерческие помещения на вторых этажах. Весомые премущества
18 июня 2018 • Контакты • Ссылки • Фотоматериалы
Распространено мнение, что первые этажи под коммерцию лучше, чем вторые. Если вы собираетесь разместить там, например, магазин одежды с витринной экспозицией или магазин «24 часа» – возможно. Но и у коммерческих помещений на вторых этажах есть свой «покупатель».
Коммерция на втором этаже идеально подойдёт для бизнесов, ориентированных на целевой заход: офисы, салоны, медицинские учреждения, школы танцев и различные центры дополнительного образования. Но даже рестораны, которым важен и нужен постоянный трафик, зачастую выбирают вторые этажи, поскольку они гораздо уютнее, особенно если столики располагаются у панорамного окна. Хотя, как отмечают в компании LEGENDA, такое деление очень условно, потому что пространство входов на вторые этажи организовано таким образом, что оно подходит под разные виды бизнеса.
У коммерческих помещений на втором этаже есть целый ряд объективных преимуществ. Во-первых, это – цена. При прочих равных условиях в сравнении с первыми этажами она может быть ниже на 25-35%. Более того, компания LEGENDA подготовила специальное летнее предложение на коммерческие помещения на втором этаже. Предложение распространяется на недвижимость площадью от 41,5 м 2 до 507,4 м 2 в smart-комплексе «LEGENDA Дальневосточного», который строится в Невском районе Санкт-Петербурга в 5 км от центра города.
Второе преимущество – это хорошая видимость вывески. Расположенная на втором этаже, она заметнее как для пешеходов, так и автомобилистов. В-третьих, дополнительное рекламное пространство. На лестничном пролете можно разместить дополнительную информацию о компании – ее будут видеть клиенты, поднимаясь в офис. Ну и наконец, на вход в помещение на втором этаже можно поставить ограничение – с помощью звонка домофона или ресепшна.
Что отличает smart-коммерцию в «LEGENDA Дальневосточного» от типовых коммерческих помещений современных новостроек?
В первую очередь – это расположение на первой линии вдоль Дальневосточного проспекта и улицы Коллонтай с высоким пешеходным и автомобильным трафиком. Удобные отдельные входы с улиц, панорамное остекление, которое позволяет сделать эффектные витрины, выделенные места под рекламные вывески на фасадах – все это будет способствовать постоянному пешеходному трафику. А благодаря высоким потолкам, правильной геометрии помещений, отсутствию несущих стен и минимуму колонн внутри бизнес сможет адаптировать пространство под свои потребности.
Приобрести smart-коммерцию можно на условиях единовременной оплаты, в рассрочку и по программе лояльности для постоянных клиентов. Также сразу четыре банка – ПАО Банк Санкт-Петербург, Абсолют Банк, Банк Санкт-Петербург и СМП Банк – предоставляют ипотечный кредит на покупку коммерческой недвижимости.
Кроме того, при желании покупатель сможет воспользоваться специальной программой от LEGENDA по поиску арендатора. Застройщик свяжет собственника или потенциального покупателя с заинтересованным в помещении арендатором для обсуждения условий сотрудничества. Данная программа бесплатна для участников.
Контакты
Legenda Intelligent Development,
телефон: +7 812 649-71-24
Ссылки
Что можно организовать при наличие помещения 370 кв метров?
Находится на первой линии на вьезде в город. На первом этаже помещения пункт технического осмотра, на втором этаже 2х этажного здания — 370 кв метр.
Подскажите что можно там организовать?
А что за город подскажите
Доброго времени суток!
Иван давайте пообщаемся поэтому вопросу пишите на #
Цена: 230 000 000 руб.
попробуйте сдать в аренду
в аренду не интересно
Иван, смотря в какой сфере вы «натасканы» и какие специалисты у вас уже есть. Если есть команда специалистов из той же области которую вы освоили, то вопрос вообще сразу снимается. А вообще, почему бы не открыть рекламный бизнес и нанять команду специалистов которые будут, элементарно, обклеивать автобусы наружной рекламой, которую ваши же менеджеры будут продавать. А с автобусами подписывается небольшой контракт на аренду борта. В итоге при хорошей работе 2-х менеджеров по продаже рекламы и команды обклейщиков из 4-х человек в месяц чистыми пол миллиона можно выручать.
это надо общитать спасибо
Цена: 999 999 999 руб.
В идеале конечно открыть пункт регистрации транспортных средств, но к сожалению Гибдд отказывает в сотруднике, коментируя это так»Людей не будет»
Далеко до жилых домов?
А так на вскидку.
Тренажерный зал и все что связанно со спортом. (зал для занятия всяческими аэробиками и танцами )
Небольшой кинозал.
Развлекательный центр с игровыми автоматами( не казино естественно ) аэрохоккей и так далее.
Если увлекаетесь чем то то можете организовать что то на подобии музея. Музей денег, музей запчастей, музей чайников, музей марок, музей и тд и тп.
в радиусе 1 км начинается дом, потом через 5км остальные дома как-то так, про зал я думал уже, спасибо за советы
имея 200 кв.м. помещения организовали цех по производству корпусной мебели, в принципе не плохо работаем с 2010 г.
Доп. вложения около 700 тыс.
некогда не изучал эту тему, спасибо за совет
Цена: $67,000
Иван можно создать службу аварийных комиссаров, юридическую службу автоюрист, оценочную компанию. Или страхового брокера. Думаю будет актуально!
Страховой брокер у нас имеется, ну а за остальное спасибо, буду изучать тему
пункт технического осмотра имеет 2 линии грузовую и легковую, на площадке много транспорта грузового и легкового, к тому же до ближайшей автобусной остановки километра 3, если только бордель:)
А я про это имею ввиду только комплекс казино клуб сауна и тд и тп или какой нибуть магазин оптовый типа в москве метро.
Цена договорная
ну это просто, как извесно любая недвижка оценивается 3 характеристиками (не я придумал) это: 1-е месторасположение, 2-е месторасположение и в 3-их как ни странно тоже месторасположение, исходя из задания наверно: склад-сборка, склад-интернет магазин, магазин строй товаров, Все для загородного дома, автосалон, пока все
Иван атс как расшифравать.это связано с атаплением если я неошибаюсь
Дмитрий атс это: авто транспортных средств
Вань что выбрал съделать в этом здании?
Макс пока ничего, ушел на сессию, сдам и начну заниматься вопросом 🙂
Нормальный варик, что нибуть развлекательно-спортивное.
Исходя из этого, оптимально было бы некое пространство, где можно было бы
а) с кайфом коротать время, уходящее на ремонт машины,
б) единожды побывав там, в дальнейшем проводить время и без всякого техобслуживания.
Дело в том, что в России исчезающе мало заведений, где можно просто _провести время_. Или перекусить в обстановке, где за соседним столиком не бухают студенты, а музыка не располагает барабанить пальцами по столешнице. Или просто посидеть и подумать.
В Москве такое место я искал _очень_ долго и нашел лишь одно. Там много всякой дряни, потому что место называется магазином эзотерических товаров :). Пахнет благовониями, представлены идиоты в ассортименте, НО ЗАТО:
1). Есть диванчики, где можно посидеть в тишине.
2) Есть стойка, где бесподобно заваривают разный чай и продают действительно хорошие нежирные пирожные и отличное печенье.
Можно взять какого-нибудь Ницше с полки, не покупая книгу; сесть на любой диванчик; поставить на журнальный столик чашку (или чайник) «молочного улуна» и посидеть-почитать пару часов.
Это суперместо. Проблема одна: в выходные набивается слишком много тех, кто пришел именно для этого.
Копировать не надо, но ход мыслей следует позаимствовать.
1) Приятную атмосферу, мягкий свет,
2) стеллажи с любыми непротивными «домашними» и деловыми книгами;
3) удобную для долгого сидения и достаточно изолирующую от других людей обстановку;
4) возможность выпить хорошего (!) кофе, чаю, что-нибудь закусочное съесть (освойте десяток хороших бутербродов)
Не говоря о влиянии на «сервисный» поток.
Бизнес на первом этаже: как заработать на арендном бизнесе в 2021 году
Один из популярных у частных инвесторов способов заработка — сдача в аренду специально купленных квартир. Но в последнее время ставки аренды жилья в Москве не успевают за темпами роста цен на квартиры. Эксперты все чаще говорят, что покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее покупки жилья — ставки аренды выше, а срок окупаемости вложений короче.
Как быть инвесторам в 2021 году? Эксперты рассказали, в чем особенности вложений в нежилые помещения на первых этажах многоквартирных домов, сколько стоят такие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать.
Сколько стоят помещения на первых этажах
Цены на нежилые помещения на первых этажах под размещение различного арендного бизнеса зависят от класса проекта, расположения, ликвидности помещения, метража и их возможного функционала. По оценке консалтинговой компании RRG, в Москве они начинаются от 200 тыс. руб. за 1 кв. м и могут превышать 500 тыс. руб. за «квадрат». Большие помещения будут стоить дешевле. Например, аренда площадей под фитнес-центр, частный детский сад или другое дошкольное образовательное учреждение (ДОУ) обойдется от 100 тыс. до 160 тыс. руб. за 1 кв. м. Кроме того, стоимость нежилых помещений очень сильно зависит от самого ЖК и его местонахождения, цены могут начинаться от 90 тыс. руб. за 1 кв. м в отдаленных спальных районах столицы, говорит генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых.
В отличие от квартир, цены на нежилые помещения почти не изменились за год, то есть они растут только по мере заселения конкретного комплекса: чем больше людей там живет и чем меньше в ЖК свободных помещений, тем выше цены на оставшиеся, пояснил Антон Белых.
Ставки аренды и доходность арендного бизнеса в новостройках
В помещениях торгового назначения арендные ставки выше, но и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции. Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, подсчитали аналитики. Но общей цифры для стрит-ретейла нет — каждое помещение уникально.
Несмотря на более высокую доходность помещений на первом этаже, это более сложный продукт, чем квартиры. Успех работы таких помещений на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т. п.), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других. Иногда неудачность даже одного из этих показателей делает покупку помещения невыгодной, поэтому покупателю стоит заранее все просчитать. Доход арендодателя зависит от ставки аренды, а не от вида бизнеса, размещенного на площадке, а размер ставки зависит от договоренностей сторон и работы консультанта, говорит Антон Белых.
Средние значения ставок аренды таких помещений сложно рассчитать, утверждают эксперты. Но в целом если говорить о новых жилых комплексах в столице, то, по оценке RRG, ставки варьируются в диапазоне от 25 тыс. до 60 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Исключения составляют помещения в непосредственной близости от метро, для которых арендные ставки работают по законам классического стрит-ретейла и могут доходить до 100 тыс. руб. в год, и условно торговые помещения, которые, скорее, функционально ближе к офисным, где ставка аренды варьируется от 12 тыс. до 25 тыс. руб. за «квадрат» в год, пояснили аналитики компании RRG.
Наименьшие ставки аренды в столичных домах, которые расположены «в чистом поле» и реновационных пятиэтажках вдали от людских потоков, самые высокие — в ЖК около метро и в густонаселенных комплексах, отмечает Антон Белых. В среднем, по оценкам DNA Realty, речь идет о 1,5–3 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. Для сравнения: в ЖК «Новокосино-2» помещения сдаются по 0,8–1,2 тыс. руб. за 1 кв. м, а в ЖК ONLY — уже от 3,7 тыс. до 4,3 тыс. руб. за 1 кв. м. «Чем меньше площадь помещения, тем выше ставка — если в ЖК почти все помещения в среднем по 70–100 кв. м, то наиболее дорогим будет помещение 30–40 кв. м. Разница в цене за 1 кв. м может достигать 30%, так как такие помещения наиболее ликвидные и востребованные более широким числом арендаторов», — поясняет эксперт.
Наиболее востребованы сейчас помещения под алкомаркеты, аптеки, пекарни, продуктовые магазины или мини-маркеты, салоны красоты, маникюрные студии и барбершопы, говорит Антон Белых. По его словам, эти арендаторы всегда наиболее стабильные, платят самые высокие ставки аренды и арендуют площади на длительный срок, крайне редко съезжая, так как их бизнес востребован среди жителей ЖК.
«Часто на старте заселения помещения активно арендуют магазин стройматериалов и мебели. Но, как правило, через два года после заселения спрос на их товары падает — и они уходят, заработав и собрав все сливки с комплекса. Так что сдавать площади таким арендаторам можно, лишь понимая, что, скорее всего, через пару лет вам придется искать им замену, зато им можно накинуть надбавку к ставке за риск», — отмечает Антон Белых.
Читайте также
Кто покупает первые этажи для бизнеса
В основном покупатели площадей на первых этажах в новостройках Москвы — это частные инвесторы. Под свои нужды помещения также покупают супермаркеты, фитнесы, ДОУ, салоны, клиники, но они все равно расценивают покупку как инвестицию и прикидывают, за сколько можно сдать в аренду или перепродать помещение, если бизнес не пойдет, говорит руководитель департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG Светлана Ярова. С этим мнением согласен Антон Белых. По его оценке, более 80% помещений в новостройках покупается для сдачи в аренду, так как ведение бизнеса на собственных площадях актуально и экономически обоснованно лишь для небольшого числа бизнесов. Помещения для собственных нужд часто покупают стоматологии, медицинские центры, фитнес-центры, у которых очень большие сроки окупаемости и вложения в открытие, поэтому им очень опасно зависеть от договора аренды и прихотей арендодателя, поясняет гендиректор DNA Realty.
«Покупка помещений для собственного бизнеса актуальна лишь для тех, кто не планирует масштабировать сеть, а таких очень мало, так как на стоимость одного помещения в собственность можно открыть пять — десять точек по аренде и снизить сроки окупаемости вложений с семи — десяти до пары лет», — считает Антон Белых.
Читайте также
Какие помещения подходят для бизнеса
Инвесторам стоит обратить внимание на помещения в видовых, легко доступных зонах с красивой входной группой, рекомендует Светлана Ярова. Также, по ее словам, желательно, чтобы у помещения была удобная зона загрузки товара, достаточное количество кВт, которое позволит подключать различное электрооборудование, необходимое для бизнеса, высокие потолки, возможность выдержать достаточную нагрузку на пол (от 400 кг/кв. м) — такие помещение подойдут для широкого круга арендаторов, в том числе для размещения магазина. Важно также обратить внимание на перспективы развития района в целом, конкуренцию, сроки реализации, удобство планировки и возможность размещения востребованных бизнесов — магазина, кафе, клиники, аптеки и др., добавляет эксперт.
Наименее востребованы помещения с торца дома, с видом на лес, поле или свалку, магистраль без парковки и с шумовыми экранами, закрывающими обзор помещения, а также помещения со двора или с закрытой территории, считает Антон Белых. Также, по его словам, неинтересны помещения с подвалами, антресолями, на вторых этажах, менее интересны помещения без витрин, с множеством ступенек при входе или внутри помещения.
Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty:
— Никогда не стоит покупать помещения с кабинетной планировкой, это сразу ограничивает пул арендаторов и дает большой дисконт к ставке аренды. В панельных домах, увы, все помещения такие, поэтому я всегда рекомендую выбирать современные дома с зальной открытой планировкой и минимумом несущих стен. Идеально для сдачи подходят помещения с двумя входами, угловой витриной на две перпендикулярные улицы, только на открытой территории, без заборов и пропускного режима, с большим числом витринных окон и с местом под рекламу.
Также всегда интересны помещения напротив остановки транспорта, парковки, рядом с большим супермаркетом, поликлиникой, детским садом, въездом на паркинг, около выхода из метро или на самом въезде в ЖК, то есть около тех мест, где люди постоянно ходят или ездят. Для многих арендаторов важно наличие окон или второго входа со двора, но это уже опционально, как правило, в ЖК помещения небольшой площади вторым входом не оборудованы. Также выгодно покупать уникальные помещения с площадью меньше или больше остальных.
От редакции: настоящая статья не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и имеет исключительно ознакомительный характер
Бизнес на дому: чем можно и чем нельзя заниматься в квартирах
В последнее время растет популярность бизнесов на дому. Каждый хоть раз в жизни стригся у мастера дома или покупал десерты из домашней кондитерской. Преимущества такого предпринимательства — экономия ресурсов, поскольку не надо тратить время на дорогу до салона и деньги на аренду помещения. Для потребителя подобные услуги тоже обычно дешевле.
Но бизнес на дому можно организовать далеко не всегда. В одних случаях потребуются специальные разрешения, в других — придется переводить квартиру в нежилое помещение, покупать оборудование и делать отдельный вход. Вместе с юристами рассказываем, что можно делать в квартире, а что нельзя.
Что можно делать в квартире
В квартире можно организовать небольшой бизнес — например, готовить десерты на заказ, шить одежду или собирать букеты. На дому разрешено оказывать услуги в сфере красоты (маникюр, парикмахерские услуги и другие). Для этого не потребуется переводить квартиру в нежилое помещение, рассказала юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова.
Квартиру можно использовать для профессиональной, научной и творческой деятельности. Организовать домашний офис могут программисты, дизайнеры или юристы — в законе нет ограничений. Например, адвокат может разместить свой кабинет в жилом помещении, которое принадлежит ему или членам его семьи, добавила член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.
«Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, также могут использоваться для адвокатского кабинета, но с согласия наймодателя», — уточнила она.
Домашний бизнес не должен нарушать права и интересы других собственников и соседей — например, из-за постоянной загруженности лифта или шума в подъезде. Также должны соблюдаться противопожарные и санитарно-эпидемиологические правила. «В особенности это касается работающих со специальным оборудованием и инструментами. Например, понадобится организовать пространство для дезинфекции инструментов тем, кто делает маникюр на дому», — объяснили Софья Волкова.
Зарегистрироваться в качестве ИП или самозанятого
Тем, кто хочет начать вести бизнес в квартире, нельзя забывать, что эта деятельность является предпринимательской и требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или самозанятого. Платить налоги и делать отчисления в пенсионный фонд обязательно, напомнила Софья Волкова.
Заниматься бизнесом без регистрации, даже в своей квартире, незаконно и чревато санкциями. Административный штраф за это составляет от 500 до 2 тыс. руб. «Если налоговая докажет, что человек является предпринимателем и скрывает доход, то к административному штрафу добавится предписание на выплату до 40% незадекларированного дохода и штраф в размере 10 тыс. руб. Если незаконный доход превысит 2,25 млн руб., это может привести к уголовной ответственности», — предупредила она.
Бизнес с переводом квартиры в нежилое помещение
Не всеми видами предпринимательской деятельности получится заниматься в квартире. Если косметологические услуги мастер может оказывать на дому, то открыть салон красоты или массажный кабинет в квартире уже не получится. Для этого потребуется перевести помещение в нежилое и получить лицензию, уточнила частнопрактикующий юрист Наталья Тарасова.
То же самое касается полноценных кондитерской и ателье, кафе, частного детсада или кухни по приготовлению еды на заказ. Для этого также необходимо перевести квартиру в нежилое помещение с отдельным входом и собственной системой вентиляции.
Аналогично обстоит дело с хостелами и гостиницами, которые ранее были расположены в квартирах. С 2019 года закон запрещает заниматься гостиничным бизнесом в жилых помещениях. «Сделать из квартиры гостиницу получится, только если она находится на первом этаже или на втором при наличии под ней нежилого помещения. Все гостиницы обязаны пройти проверку и получить от Ростуризма документ о соответствии требованиям», — отметила Софья Волкова.
За несоблюдение этого требования грозит административная ответственность за использование жилого помещения не по назначению. Для граждан штраф составляет до 1,5 тыс. руб. «Необходимо серьезно отнестись к соблюдению противопожарных, санитарных и градостроительных норм, не забывая об интересах жильцов и их безопасности. Иначе жильцы могут пожаловаться в Роспотребнадзор», — добавила эксперт.
Перевод жилого помещения в нежилое
Перевод жилого помещения в нежилое возможен не всегда. Он допускается, только если квартира расположена на первом этаже либо непосредственно над нежилыми помещениями. Также нежилое помещение должно иметь отдельный вход и соответствовать пожарным и санитарным нормам.
Кроме того, для перевода квартиры в нежилое помещение потребуется получить согласие собственников примыкающих помещений и заручиться большинством голосов на собрании собственников жилых и нежилых помещений, расположенных в доме.
Что под запретом
Сложнее всего тому, кто хочет начать в квартире свое производство — делать этого нельзя. В жилых помещениях запрещено открывать крупное производство и устанавливать оборудование, которое будет мешать соседям и превышать допустимый уровень шума и вибрации, отметила Софья Волкова.
«Если говорить о категорических запретах, то это еще заведения, работающие после 23:00, склады, учреждения ритуальных услуг, рыбные магазины, прачечные, химчистки, бани и сауны. Не могут продаваться в жилых домах и взрывоопасные материалы, автозапчасти и шины», — добавила Наталья Тарасова.
Также в жилых помещениях запрещается размещение приютов для животных. Хотя закон не устанавливает ограничение по количеству домашних животных, которых можно содержать в квартире, к приютам для животных установлены специальные требования. Они должны быть размещены в специально предназначенных для этого зданиях, строениях и сооружениях.
Резюме
Если вы хотите использовать свою квартиру для ведения небольшого бизнеса, следует соблюдать несколько правил:
