3 подводных камня, на которые необходимо обратить внимание при покупке коммерческой земли
Проектный юрист, налоговый консультант
специально для ГАРАНТ.РУ
Приобретая земельный участок для коммерческого использования, безусловно, необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами и запросить выписку из ЕГРН, чтобы удостовериться в праве продавца и отсутствии обременений. Однако, есть моменты, которые также нуждаются в проверке, но не столь очевидны. Рассмотрим их.
Безусловно, проверить на текущую дату статус продавца и наличие в отношении него возбужденных дел о банкротстве не составит труда, поскольку данные сведения являются открытыми. Для этого необходимо воспользоваться картотекой арбитражных судов (https://kad.arbitr.ru/) либо поискать уведомления о намерении кредитора обратиться с требованием о признании данного лица банкротом на сайте Федресурса (https://fedresurs.ru/).
Однако, что делать, если продавца признали банкротом после совершения сделки? Безусловно, риск оспаривания сделки купли-продажи в такой ситуации есть, поэтому на этапе совершения сделки необходимо его максимально минимизировать.
Во-первых, цена, указанная в договоре, должна быть рыночной. Для подтверждения соответствия стоимости земельного участка рыночной стоимости целесообразно на дату заключения договора провести оценку.
Во-вторых, расчет целесообразно проводить с использованием расчетных счетов, поскольку любая передача денежных средств наличным способов поставить под сомнение реальность сделки.
Оценка добросовестности покупателя будет устанавливаться судами по совокупности обстоятельств. Как определено в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС от 13 ноября 2008 г. № 126 если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), данные обстоятельства могут свидетельствовать о недобросовестности покупателя.
Вопрос установления охранных зон и факта нахождения в таких законах земельного участка является крайне важным, поскольку в отличие от того, в какой охранной зоне окажется земельный участок, использование такового в соответствии с целевым назначением может оказаться невозможным в принципе.
Проверка наличия таких охранных зон осложняется тем, что сведения об установлении охранной зоны не всегда могут отражаться в выписке ЕГРН. Сам по себе факт отсутствия сведений об установленной охранной зоне в ЕГРН не поможет собственнику участка ссылаться на такое отсутствие в обоснование своего права использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.
Как недавно указал Верховный Суд РФ в своем Определении от 27 августа 2020 года № 306-ЭС20-6483 отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений, указанных в настоящем пункте, не является основанием для несоблюдения требований к осуществлению деятельности в границах зон охраны объектов культурного наследия.
Кроме того, п. 22 Положения о зонах охраны объектов культурного наследия утв. Постановлением Правительства РФ от 12 сентября 2015 г. № 972 установлено, что соблюдение режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах зон охраны объектов культурного наследия является обязательным при осуществлении градостроительной, хозяйственной и иной деятельности. Отклонение от установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия режимов использования земель и градостроительных регламентов не допускается.
Суд сделал вывод о том, что зоны считаются установленными, в случае если установлено или утверждено описание местоположения границ такой зоны в текстовой и (или) графической форме или границы такой зоны обозначены на местности, а установление таких границ охранных зон возможно не только посредством внесения сведений в ЕГРН.
Учитывая, что охранные зоны могут устанавливаться по различным основаниям (объекту культурного наследия, объекту электросетевого хозяйства и т.п.), указанное означает, что при приобретении земельного участка, крайне важно осмотреться на местности на предмет возможного наличия оснований для установления охранной зоны (например, прохождение высоковольтной линии в непосредственной близости, или объекта культурного наследия) и далее, если в ЕГРН сведения об охранных зонах отсутствует, точечно искать документы, которыми могут быть установлены границы охранных зон.
Небольшой ложкой меда в бочке дегтя является позиция ВС РФ, в соответствии с которой отражение в Правилах землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) анитарно-защитных зон без наличия решения уполномоченного органа об их установлении является основанием для оспаривания факта установления таких зон.
Таким образом, произвольное отражение в ПЗЗ сведений о санитарно-защитных зонах (и, возможно, по аналогии охранных зонах) в отсутствие решения уполномоченного органа об установлении зон, является неправомерным.
Разрешенное использование земельного участка, приобретаемого для коммерческого использования, должно соответствовать правилам застройки, а те должны соответствовать генеральному плану.
Генеральный план в иерархии документов стоит выше всех остальных документов, регламентирующих градостроительную деятельность, поэтому ПЗЗ, не соответствующие ему не подлежат применению в соответствующей части (Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 13 сентября 2018 г. №81-АПП8-11).
Пунктом 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса предусмотрено, что при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются, в том числе с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом сельского поселения. Таким образом, согласно положениям ч. 3 ст. 9, ч. 9-10 ст. 31, п. 2 ч. 1 ст. 34 Градостроительного кодекса РФ должен быть соблюден принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану.
Принцип соответствия ПЗЗ Генплану, в том числе, имеет свое выражение в том, что из системного толкования положений п. 2, п. 5-8 ст. 1, ч. 15 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ следует, что установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к функциональным зонам. Данный вывод отражен в указанном Апелляционном определении.
Изъятие для государственных или муниципальных нужд
Еще одним обстоятельством, которое необходимо проверить при приобретении земельного участка, является факт отсутствия его в реестре земель зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.
Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (далее также – решение об изъятии) может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию.
В соответствии со ст. 56.6 Земельного кодекса решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе незавершенных сооружений), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия.
При этом, в соответствии с п. 9 ст. 56.6. Земельного кодекса РФ переход прав на земельные участки, подлежащие изъятию, и (или) на расположенные на них объекты недвижимого имущества, а также образование из таких земельных участков или иных объектов недвижимого имущества новых земельных участков или объектов недвижимого имущества не влечет за собой необходимость принятия нового решения об изъятии земельных участков или о внесении изменений в ранее принятое решение об изъятии.
Решение об изъятии подлежит опубликованию, поэтому такая информация является открытой.
При изъятии земельного участка собственнику должна быть выплачена компенсация в виде рыночной стоимости. В Постановлении Конституционного Суда РФ от 11 февраля 2019 г. № 9-П отражено правоположение, в соответствии с которым в случае значительной разницы во времени между процедурой изъятия и принятия решения об изъятии, необходимо определять рыночную стоимость имущества с учетом динамики стоимости соответствующих объектов.
Оспаривание стоимости возмещения нередко становится основанием для судебных споров (Определение Верховного Суда РФ от 9 августа 2018 г. № 305-ЭС18-3860).
Земля коммерческого назначения
Новые времена привносят в нашу жизнь новые понятия. И разобраться в них, порой, непросто. Особенно, если они не входят в сферу нашей деятельности. Многие из них связаны с частной собственностью, в том числе, на земельные участки. Например, далеко не все знают, что такое земля коммерческого назначения. Давайте разберемся с этим термином.
Какие бывают участки?
По российскому законодательству земли делятся на семь типов:
Как видите, понятия «коммерческие земли» среди них нет. Потому что это неформальное определение. Что же оно означает?
Что такое коммерческая земля?
На землях коммерческого назначения размещают объекты, на которых можно зарабатывать. В их число входят:
Этот перечень можно расширить, включив в него все объекты, которые возводятся с одной целью: чтобы они приносили прибыль.
На что обратить внимание при покупке участка?
Приобрести участок для возведения коммерческой недвижимости может каждый. Разумеется, при наличии средств: ведь чаще всего стоят они недешево. С другой стороны, и окупаются такие вложения довольно быстро. К тому же земля с годами не падает в цене.
Однако чаще такие приобретения все же делают организации: строительные, девелоперс, а также те, чья деятельность нацелена на инвестирование.
Намереваясь купить такой участок, следует учитывать ряд моментов.
Как изменить целевое назначение земли?
Назначение земли всегда указывается в документах, которые удостоверяют право владельца на участок. Построить вместо гостиницы автомойку не получится: рано или поздно этот факт выяснится в ходе проверки соответствующих органов, и здание заставят снести.
Но категорию участка можно изменить. Если возникнет необходимость перевести промышленную землю в сельскохозяйственную, больших проблем не ждите. А вот обратный процесс будет несколько труднее. Еще сложнее дела обстоят в случае с участком под жилищное строительство. Покупать его в надежде, что на одном месте удастся возвести и дом для семьи, и магазин или кафе в жилом квартале, точно не стоит. Придется переводить или часть, или весь участок в коммерческую землю. Но жить на нем уже не получится.
Советы юристов и пошаговые инструкции: как купить земельный участок коммерческого назначения
Российское законодательство четко регламентирует целевое назначение любого земельного участка по семи различным категориям. Поскольку земля относится к исчерпаемым ресурсам стратегического значения, она подлежит особой охране со стороны государства.
Статья подробно рассмотрит вопрос, какие участки относятся к землям коммерческого использования, как происходит процедура купли-продажи такой недвижимости и, в частности, какие есть способы купить и продать участок для последующей застройки объектами для коммерческой деятельности.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Определение понятия
Как такового понятия “земля коммерческого назначения” Земельный Кодекс РФ не дает. К коммерческой недвижимости в целом относят здания и сооружения, а также находящиеся под ними участки территории, используемые для деятельности, связанной с получением прибыли на постоянной основе.
Это совокупность офисных зданий, объектов промышленности, отелей, торговых центров, магазинов, автосервисов, складов и гаражей.
Что можно возводить на таких наделах?
Под землей коммерческого назначения понимаются приносящие доход земельные участки, на которых разрешено строить:
Законодательные основы
Процесс обращения с коммерческой недвижимостью регламентируется тремя кодексами Российской Федерации:
Приказом Министерства экономического развития России от 01.09.2014 № 540 был утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, подробно рассматривающий наделы земли в свете их возможной эксплуатации.
Если после покупки возникнет необходимость в переводе участка земли в другую категорию, эта процедура будет регулироваться статьей 8 Земельного Кодекса и Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ.
Как купить и продать землю под коммерцию: основные особенности
Для совершения сделки купли-продажи коммерческого надела собственник и покупатель оформляют договор, при составлении которого не могут изменить режим использования земель. Поэтому перед покупкой земли коммерческого назначения важно точно выяснить ее возможное целевое использование.
Может случиться так, что юридическое лицо приобретает надел земли промназначения с целью строительства на ней АЗС, но на участке разрешается строить только склады или базы, и в таком случае придется потратить длительное время на изменение этой ситуации.
Магазин или ТЦ
Порядок действий, если вы собираетесь купить землю под предприятие торговли, следующий:
Автосервис
Найти подходящий участок достаточно сложно, так как он должен располагаться в зоне легкой доступности, иметь удобные подъезды и в то же время не оказывать вредного воздействия на окружающие объекты.
Автомойка
Непросто приобрести землю под строительство автомойки у государства. Для этого лучше сразу подготовить строительный проект, эскиз дизайна, план благоустройства. Проще будет при покупке участка на вторичном рынке у собственника. Здесь следует обратить внимание, подойдет ли надел для цели использования: конструкция автомойки легкосборная, но под каждым постом необходимо организовать пескоулавливатель, отстойник для отработанной воды.
Сложность приобретения земли под строительство АЗС в том, что это должна быть земля промышленного назначения, которая чаще всего продается наделами в несколько гектаров. Найти подходящую площадку небольшого размера не так просто.
От чего зависит стоимость?
На стоимость коммерческой недвижимости влияет множество факторов. Большое значение имеет в каком регионе расположен объект, в каком районе населенного пункта, каково его разрешенное целевое использование, наличие/отсутствие коммуникаций. Кадастровую стоимость земли определяет независимый оценщик (о том, зачем определять кадастровую стоимость и можно ли продать участок ниже нее, написано здесь).
Порядок покупки и продажи земли для застройки
Советы по выбору надела под строительство недвижимости для торговли
На привлекательность коммерческой недвижимости влияют такие факторы, как:
Следует досконально изучить вопросы возможных правовых и административных обременений, доступность и стоимость при необходимости подключения к энергетическим и коммунальным сетям.
Как купить у государства?
Если земельный участок не находится в частной собственности, то выкупить его у государства или муниципалитета можно только посредством официальных торгов – аукциона (можно ли купить землю у государства без торгов?).
Чтобы земельный надел мог быть объектом купли-продажи, он должен иметь четко установленные границы, состоять на кадастровом учете, быть определен по категории и виду разрешенного использования и не располагать запрещениями на отчуждение.
Инициация аукциона
Инициатором аукциона может быть исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления, в ведении которого находится земля, так и частное или юридическое лицо, заинтересованное в покупке объекта недвижимости. Если инициатор государство или муниципалитет, от покупателя потребуется только изъявить желание на участие в аукционе путем своевременной подачи заявки.
Если инициатор торгов предприниматель
Если инициатором торгов выступает потенциальный покупатель, он фактически берет на себя ответственность по организации торгов. Для этого ему необходимо:
Только после этих действий возможно официально обратиться в местные органы власти с заявлением об организации земельного аукциона с предоставлением реквизитов кадастровой регистрации. В течение двух месяцев принимается решение об осуществлении торгов, если для этого есть все основания, и определяется организатор. Это может быть исполнительный орган власти или действующая от его лица на основании договора организация.
Что нужно для проведения аукциона?
Реализуются участки земли под коммерческую застройку только через электронный аукцион. Чтобы стать его участником, необходимо предварительно внести задаток и предоставить пакет документов.
Как составляется заявка на имя главы администрации?
Форма заявки для участия в электронных торгах утверждается организатором. Там должна быть отражена следующая информация:
В заявке также должно быть отражено обязательство претендента соблюдать условия и порядок проведения аукциона. Уполномоченное лицо организатора торгов регистрирует время и номер подачи заявки. Один претендент имеет право подать только одну заявку на участие в торгах определенного земельного надела.
Список остальных документов
Помимо заявки, потенциальному покупателю необходимо предоставить:
Внесение задатка
Для участия в электронных торгах потенциальному покупателю вместе с пакетом бумаг необходимо предоставить квитанцию о внесении задатка согласно лотовой документации.
В зависимости от типа объекта он может составлять до 50% от начальной стоимости лота и, в случае победы на аукционе, будет учтен в счет оплаты. Если же участник не победит в торгах, то задаток будет возвращен.
Пошаговый порядок действий
Все данные о процедуре аукциона отражаются на сайте его организатора. Алгоритм выглядит таким образом:
В течение трех дней организатор обязан остальным участникам торгов вернуть денежные задатки.
Когда торги признаются несостоявшимися?
Аукцион будет считаться несостоявшимся, если:
Заключение договора с победителем
Победитель торгов в течение десяти дней после оформления протокола проведенного аукциона получает три экземпляра договора купли-продажи участка по предложенной им цене. Документ должен содержать сведения:
Три экземпляра договора (по одному каждому) направляются продавцу, покупателю и в Росреестр.
Окончательный расчет сторон
Внесенный победителем аукциона задаток засчитывается в оплату приобретаемого государственного земельного надела. Оставшаяся сумма переводится покупателем в соответствии с порядком, установленным договором купли-продажи объекта.
Регистрация прав собственности
Чтобы зарегистрировать победителя электронных торгов как полноправного собственника земельного надела, требуется получить соответствующее постановление у главы уполномоченного органа власти и подать его в Росреестр со следующим пакетом документов:
О том, как оформить сделку купли-продажи земельного участка через Росреестр и МФЦ, мы писали тут.
Сделка с собственником
Собственниками земли коммерческого назначения могут выступать как юридические, так и частные лица.
Какие документы должна предоставить каждая из сторон?
Продавец земельного участка должен предоставить следующие документы:
Покупатель предоставляет паспортные либо уставные данные для оформления договора и подает необходимые документы для регистрации права собственности на земельный участок.
Алгоритм действий
Для определения рыночной цены участка приглашается независимый оценщик, учитывающий общий доход от недвижимости.
Перед заключением контракта не лишним будет проверить площадь земельного участка независимым экспертом на соответствие цифрам, указанным в документах, а также внимательно изучить все предоставленные продавцом бумаги. О том, на что обратить внимание и что нужно проверить перед сделкой, мы писали в отдельной статье.
Договор купли-продажи коммерческой земли включает в себя:
Для продавца это: обязательство подготовить участок к продаже и предоставить все требующиеся документы для регистрации имущества.
Для предупреждения возможных споров между сторонами в будущем все пункты договора должны быть максимально подробно расписаны. Не лишними будут услуги юриста, который проверит правильность составления контракта. Он составляется в трех экземплярах: по одному для сторон и третий для Росреестра.
Непосредственно в отделении Росреестра заполняется и подается заявление на регистрацию перехода права собственности покупателю и уплачивается госпошлина. О проведении регистрации стороны получают уведомление на e-mail или номер мобильного телефона. Госрегистрация осуществляется за семь рабочих дней с даты поступления бумаг в Росреестр.
Новый владелец является в Росреестр в указанный срок и получает выписку, после чего стороны производят окончательные взаиморасчеты, если это не было сделано ранее.
Кратко о налогообложении
Налогообложение за куплю-продажу земли коммерческого назначения будет четко разделяться на подоходный налог для физических лиц (13%) и налог на прибыль для юридических лиц (базовая ставка 20%), он зависит от системы налогообложения, по которой работает организация.
Заключение
Таким образом, покупка и продажа земли коммерческого назначения имеет свои нюансы, соблюсти правильность которых поможет помощь юриста. Тщательное внимание следует обратить на целевое назначение интересующей земли, наличие нужных документов и правильность составления договоров.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Земельный участок коммерческого назначения: особенности и тонкости
С приходом частной собственности в нашей речи появилось множество новых терминов и определений, вроде целевого назначения земли. Некоторые взяты из соответствующих законов, другие возникают стихийно и впоследствии приживаются. Такими можно считать определения «коммерческая недвижимость» и «коммерческая земля».
Характеристика коммерческого земельного участка
Понятие это обиходное, в ЗК РФ такого термина не найти. Оно означает территории, где возможно строительство коммерческой, доходной недвижимости:
Экспозиция земельного участка – это просто его выставление напоказ, иногда с объявлением о продаже, иногда без него. Всё зависит от множества параметров территории: категории земли, её назначения, стоимости, месторасположения, наличия/отсутствия коммуникаций, площадь. можно выделить несколько моментов:
Далее мы расскажем о том, трудно ли купить-продать земельный участок коммерческого назначения.
Особенности сделок
Сделки с коммерческой землёй в целом довольно просты, но на практике требуют очень внимательного подхода. Ошибки временами могут привести к огромным убыткам, даже полному банкротству.
Потенциальным покупателям коммерческих участков земли следует тщательно рассчитать последующие вложения, потенциальное начало получения доходов, сроки окупаемости всех затрат. Арендаторам, которые планируют что-либо построить, необходимо очень внимательно изучить не только характеристики, категорию и назначение земли, но и договор аренды.
Ещё один важный момент при продаже земельных участков под коммерческую застройку – это налогообложение всего, что построено или будет построено на коммерческой земле. Относительно недавно в НК были внесены изменения, которые ведут не только к повышению ставок, но и меняют всю базу. Чего стоит одно решение рассчитывать налог не по балансовой стоимости, а по кадастровой!
Правда, пока что под такую финансовую гильотину попали ещё не все объекты. Важны их предназначение, площадь и некоторые другие параметры. И всё-таки потенциальным покупателям коммерческой земли приходится порой пересматривать свои бизнес-планы.
Цены на надел
Цена купли-продажи земельных участков под строительство коммерческой недвижимости рассчитывается по множеству параметров. Некоторые из них полностью совпадают с факторами, определяющими сроки экспозиции земельных участков коммерческого назначения (перечислены ранее).
Коммерческие земли, несмотря на все законодательные изменения и ряд ограничений, остаются объектом высокого спроса в бизнесе любого уровня.
