Что такое отчуждение в гражданском праве? Отчуждение имущества: виды и особенности
Определение термина
Что такое отчуждение? Процесс, в ходе которого имущество (или права на него) переходит от одного владельца к другому. Исходя из определения уже можно утверждать, что это достаточно широкое понятие.
Что такое отчуждение? Продажа квартиры, передача доли недвижимости в дар. Конфискация имущества за неуплату кредита. Отчуждение может быть как добровольным, так и принудительным. Субъектами тут могут выступать как физические, так и юридические лица, муниципальные и государственные властные органы.
Таким образом, отчуждением имущества в гражданском праве считается весь спектр вариантов перехода имущества от одного владельца к другому. Это продажа, дарение, наследование, конфискация и проч.
Что не входит в понятие?
Мы разобрались, что такое отчуждение. Хоть это довольно широкий термин, характеризующий передачу собственности или определенных прав на нее, стоит выделять процедуры, которые не являются им:
Что является отчуждаемым?
Возможно отчуждение как самой собственности, так и имущественных прав. Что это? Предметы, недвижимость, деньги, ценные бумаги и права на владение ими. Не могут отчуждаться услуги, работы, нематериальные объекты интеллектуальной собственности.
Говоря об отчуждении имущества, специалисты выделяют три главные группы объектов:
Познакомимся с ними подробнее.
Недвижимость
Ценные бумаги
Здесь два вида отчуждения:
Ценные бумаги отчуждаются практически так же, как недвижимость. Их можно продавать, покупать, дарить, менять. В принудительном порядке ценные бумаги могут быть конфискованы.
Авторское право
Интеллектуальной собственностью называют научные открытия, произведения искусства, базы данных, компьютерные программы, ноу-хау технологии, производственные образцы, технологические изобретения. Собственника результата такой интеллектуальной деятельности является и ее исключительным правовладельцем. То есть он может разрешать/запрещать иным лицам использовать это придуманное, изобретенное, сочиненное.
Чтобы получить такое исключительное интеллектуальное право, автору обязательно нужно зарегистрировать его в государственном органе. Только после этого оно приобретает статус отчуждаемого объекта. Право становится возможным продавать, обменивать или дарить.
Что же касается области имущественных прав, то отчуждается только авторское. Интеллектуальные и личные неимущественные права нельзя продать, обменять или подарить. Они в сделках по отчуждению не участвуют.
Добровольные варианты
Разбирая понятие отчуждения, мы выявили, что этот процесс может быть как добровольным, так и принудительным. Самым распространенным является первый.
Принудительные варианты
Что касается понятие принудительного отчуждения в гражданском праве, то в данном случае оно может быть следующим:
Государственное отчуждение
Передача права собственности на имущество в отдельных случаях осуществляется в пользу государства. Тут есть смысл говорить о принудительном государственном отчуждении. Пример: земельный надел собственника попал в зону государственной застройки. В результате его отчуждения государство обязано предварительно возместить владельцу равноценную стоимость данной собственности.
Можно выделить несколько способов принудительного отчуждения имущества в пользу государства:
Законодательное регулирование
Что касается отчуждения недвижимого имущества, здесь порядок передачи прав на недвижимость регулируется Гражданским Кодексом:
Кроме того, при отчуждении собственности, в зависимости от конкретной ситуации, задействуются положения Жилищного, Семейного, Земельного кодекса. Налоговое законодательство определяет случаи, когда сделки по отчуждению собственности облагаются налогом. Вводят условия, при которых граждане освобождаются от налоговых сборов, когда суммы отчислений сокращаются.
Необходимая документация
При оформлении стандартного договора на отчуждение имущества нужно указать следующие данные:
Договоры отчуждения имущества (купли-продажи, мены, дарения, ренты, пожизненного содержания с иждивением)
В нашей нотариальной конторе Вы можете оформить любой договор отчуждения имущества, не противоречащий действующему законодательству, в том числе перечисленные ниже договоры.
Что такое имущество?
К имуществу согласно гражданского законодательства РФ относятся:
Чаще всего оформляемые договоры отчуждения
1. Договоры купли-продажи.
По договору купли-продажи продавец обязуется передать какую-либо вещь в собственность покупателю, а покупатель обязан заплатить за это продавцу определенную денежную сумму, иными словами — цену.
2. Договоры мены.
В результате заключения договора мены каждая сторона этого договора получает в собственность от другой стороны определенную вещь, полученную в обмен на другую вещь.
Вещи, подлежащие обмену, могут быть равноценными (как, например, при обмене одной однокомнатной квартиры на другую такую же квартиру примерно равной стоимости), и неравноценными. В последнем случае по договору мены можно предусмотреть соответствующую доплату (то есть сторона, получающая более дорогостоящую вещь, оплачивает второй стороне разницу в ценах обмениваемых вещей).
3. Договоры дарения.
По договору дарения даритель передает в собственность одаряемому какую-либо вещь безвозмездно, то есть бесплатно.
По усмотрению сторон в договор дарения можно включить право дарителя отменить такое дарение в случае, если он переживет одаряемого.
4. Договоры ренты.
По договору ренты одна сторона передает другой стороне в собственность имущество в обмен на выплату периодических платежей (ренты).
По усмотрению сторон в договоре ренты может быть установлена обязанность либо бессрочно выплачивать такие платежи, либо в течение срока жизни стороны, которая передала свое имущество под условие ренты.
5. Договор пожизненного содержания с иждивением.
По договору пожизненного содержания с иждивением одна сторона передает принадлежащее ей недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок и т.п.) в собственность другой стороне, а взамен получает пожизненное содержание с иждивением.
При этом содержание с иждивением представляет собой не выплату денежных сумм (как при договоре ренты), а предусмотренный договором комплекс действий, направленных непосредственно на содержание и уход. Сюда относятся: предоставление жилья, одежды, питания, медикаментов, уборка жилья и чистка (стирка) одежды и белья, оплата медицинской помощи, а также оплата ритуальных услуг и многое другое — по усмотрению сторон договора.
В настоящее время обязательная нотариальная форма установлена для:
всех договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением;
а также для других видов договоров отчуждения имущества, в том числе купли-продажи, мены, дарения:
Остальные договоры отчуждения имущества могут быть заключены как в нотариальной, так и в простой письменной форме. Подробнее о преимуществах нотариальной формы перед простой письменной.
Какие документы необходимы для заключения договоров?
Перечень документов, необходимых для нотариального оформления договоров отчуждения жилых и нежилых помещений, строений и их долей:
Перечень документов, необходимых для нотариального оформления договоров отчуждения земельных участков и их долей:
Перечень документов, необходимых для оформления договоров отчуждения долей в уставном капитале Обществ с ограниченной ответственностью:
Перечень документов, необходимых для оформления договоров отчуждения автомототранспортных средств, катеров, лодок:
Дополнительно для юридических лиц
Юридические лица, являющиеся стороной любой сделки, дополнительно должны предоставить нотариусу:
Поделиться:
Что значит понятие «отчуждение имущества»
Принудительное отчуждение имущества на праве собственности
Другая ситуация — когда с торгов продаются объекты недвижимости, находящиеся на изымаемом в связи с ненадлежащим использованием земельном участке (ст. 239 ГК РФ).
Еще один пример — это отчуждение имущества, связанное с наложением на него взыскания. Например, обращение взыскания на жилье, являющееся предметом ипотеки (п. 1 ст. 50, ст. 51, 55 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ).
Вывод! Таким образом, названные действия совершаются самим правообладателем, хотя и в силу содержащихся в законе императивных предписаний.
Договор отчуждения недвижимого имущества (дарение, купля-продажа, передача в уставный капитал организации и т. д.)
Физические лица могут отчуждать свою недвижимость различными способами, в т. ч. на основании договоров дарения, купли-продажи имущества. Физлицо также может внести имущество и в уставный капитал организации или пополнить таким образом состав имущества юрлица.
Операции с имуществом юрлиц имеют больше ограничений. Например, дарение между коммерческими организациями запрещено (подп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ).
Отчуждение имущества несовершеннолетнего
Обратите внимание! Сделки с имуществом лиц, не достигших 14-летнего возраста, совершают только их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ), за исключением мелких бытовых сделок.
Важно! Сделки же несовершеннолетними лицами старше 14 лет совершаются с письменного согласия их законных представителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ), за исключением регламентированных законодательством случаев.
Отчуждение земельного участка
Отчуждение земельного участка — это передача прав собственности владельцем данной территории иному лицу либо изъятие этого надела против воли собственника.
Отчуждение земельного надела может быть добровольным или принудительным. Оно может проводиться с возмещением стоимости земли или безвозмездно.
Закон гласит, что такое действие подразумевает прекращение права частной собственности на участок.
Если владелец решил передать свой надел, часть территории или долю другому лицу во временное пользование (сдав в аренду, оформив доверительное управление), это не является отчуждением. Ведь при таких действиях не передаются все права собственности на данную территорию.
Вот какие могут быть основания для отчуждения:
Отчуждение наделов бывает добровольным или принудительным
Добровольное действие подразумевает передачу земли по желанию собственника, например, по завещанию, в результате обмена, купли-продажи, дарения. При добровольном волеизъявлении прежнего владельца надела право собственности на этот участок переходит к другому лицу.
При принудительном отчуждении право собственности отбирают у прежнего хозяина земли без его согласия. Оно передается иному физическому или юридическому лицу, независимо от волеизъявления бывшего владельца. Это возможно, если надел подлежит конфискации, согласно решению органа правосудия, после проведения судебного процесса, если вверенная территория необходима для городских, региональных либо государственных нужд и т.д.
Также можно проводить отчуждение, используя безвозмездный или возмездный путь. Выбор не зависит от того, в принудительном или добровольном порядке проводится данная процедура.
Возместить полную или частичную стоимость владельцу участка могут как при изъятии этой территории в принудительном порядке, так и в том случае, если процедура проводится добровольно
Сделки без выплаты компенсации — это завещание и дарение. Помимо этих добровольных действий, безвозмездное отчуждение возможно при принудительном изъятии территории.
Отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности
При добровольной передаче, продаже, дарении участка соблюдаются интересы частного собственника. Если эта территория необходима для нужд государства, ее обладатель получит компенсацию в виде денежных выплат или другого надела.
Чтобы владелец не лишился своего надела, который у него заберут на безвозмездной основе, частный собственник обязан:
Также необходимо следовать другим регламентам, прописанным в договоре. Например, если на вверенном участке не предусмотрено сооружение дома, не следует возводить на нем такое строение.
Территория должна отчуждаться с использованием соответствующих законодательных актов гражданского права.
Как провести отчуждение земельного участка?
Данный процесс подразумевает выполнение следующих процедур:
Если собственник нарушил пункты договора, ненадлежащим образом эксплуатирует участок, это может привести к отчуждению
Для судебного разбирательства достаточно написать заявление в суд, изложить суть дела, приложить документальные доказательства того, что территории наносится явный вред. Тогда отчуждение будет принудительным, и виновнику не только не выплатят компенсацию за отобранный надел, но еще и могут присудить штраф за нарушение закона. Поэтому нужно соблюдать порядок эксплуатации земельных участков, следовать нормам права.
Сделки по отчуждению долей: нужно ли идти к нотариусу?
Заключая сделку по отчуждению (продаже, дарению и т. д.) доли в праве общей собственности на объект недвижимого имущества, возникает вопрос: обязательно ли обращаться к нотариусу или достаточно составить договор в простой письменной форме. Причиной сомнений может быть неоднократно меняющееся законодательство в данной сфере. Специалист Кадастровой палаты Тамбовской области Марина Герасимович отметила наиболее распространенные ситуации и рассказала, в каких случаях придется обратиться к нотариусу.
Согласно действующему законодательству, с делки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. При этом законом определены исключения из этого правила.
Нотариальное удостоверение не потребуется при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. В данном случае под сделкой понимается договор. И если, например, доли отчуждаются все одновременно, но по разным договорам, то требование «одной сделки» не соблюдено. Таким образом, каждый договор будет подлежать нотариальному удостоверению.
Не требуется обращаться к нотариусу в случае отчуждения доли от целого: когда собственность у продавца либо дарителя не долевая, а индивидуальная.
Также не нужно нотариально удостоверять договор при отчуждении квартиры в целом, если одновременно к правоприобретателю переходит доля в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, в котором расположена такая квартира. Поясняется это тем, что доля в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом не является самостоятельным предметом сделки.
Не придется нотариально удостоверять сделку по отчуждению земельных долей. Речь идет о земельной доле в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, если число участников долевой собственности превышает пять лиц. В отношении таких земельных долей применяются нормы Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Если число участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения пять и менее, будут действовать общие нормы гражданского права, и тогда при отчуждении доли потребуется нотариальное удостоверение договора.
В настоящее время не подлежат обязательному нотариальному удостоверению договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями, в том числе, с банками.
И в завершение, обязательно нужно запомнить случаи, когда нотариального удостоверения договора не избежать. Итак, нотариальному удостоверению всегда подлежат сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Здесь нет никаких исключений – Закон защищает права лиц, которые не наделены полным объемом прав участников гражданских отношений.
