Понятие «первой линии» в недвижимости и ее особенности при покупке дома в Португалии
«Первой линией» на морском побережье принято считать жилые дома или отдельные строения, где между берегом и последними отсутствуют другие жилые дома, где из окон открывается непосредственно вид на океан.
Совсем не редкость в Португалии можно увидеть дома, стоящие в нескольких сот метров от берега и считающийся по праву «первой линией», поскольку между ними и океаном больше нет других домов. И конечно, такая «первая линия» является временной, потому что здесь всегда существует вероятность застройки свободной площади земли до побережья, но тем не менее такие дома можно с полным 
правом назвать первой линией.
Таким образом, мы подошли к возможности разделить понятие «первой линии» на три категории и сможем сформулировать их принципиальные отличия.
3 категория – это «временная первая линия», которая отделена от побережья достаточно большой территорией и, как правило, дорогой, но не имеющая в данный момент других строений по фронту океана.
Примером всех трех категорий «первой линии» может служить город Кашкайш, расположенный на берегу Атлантического океана недалеко от Лиссабона. Если двигаться вдоль набережной города по улице Rua da Saudade от пляжа Praia da Rainha и далее в сторону пляжа Praia das Pescadores можно увидеть множество жилых зданий и даже заметить кое-где таблички с надписью «vende-se» (продаётся), которые относятся к первой категории «первой линии».
Далее, от причала (Marina), в сторону знаменитой туристической достопримечательности Boca de Inferno (Пасть дьявола) располагаются великолепные виллы с большими приусадебными землями, отделённые от Атлантического океана только автомобильной дорогой, что нам дает полное право отнести этот тип ко второй категории.
Наконец, пройдя несколько километров вдоль океана по Avenida de Republica, которая переходит в автомагистраль №247, где заканчиваются виллы и начинаются обширные пустынные каменистые гряды, можно заметить вдалеке от берега наверху холма дома, расположенные на Rua Pinhal do Raposo – и это третий пример отдалённой первой линии, носящий признак временного фактора.
Приобретение дома или апартаментов на первой береговой линии имеет свои специфические особенности, в отличии от обычной покупки внутри страны. Конечно, такая недвижимость обеспечивает своим владельцам поистине идиллический отдых и любого потенциального клиента может заворожить мечта иметь дом прямо на берегу океана с прекрасной морской панорамой.
Но нельзя и упускать из виду, что в такой покупке кроме очевидных плюсов есть и свои минусы. Для выбора идеального жилья на берегу океана покупателю в первую очередь необходимо определиться с целями покупки. Хотите ли вы проживать там постоянно или использовать дом только в курортный сезон, или же сдавать дом в аренду, в общем необходимо руководствоваться здравым смыслом, а не эмоциями.
Недвижимость на первой линии в Португалии всегда в цене, а если учесть, что спрос в последнее время гораздо превышает предложения, то цена жилья на первой линии может двукратно превышать равнозначную недвижимость на второй и третьей линии.
При выборе места для покупки недвижимости очень важно обратить внимание на окрестности и характеристики района. Важно наличие развитой инфраструктуры, ведь не секрет, как правило большинство социальных объектов (магазины, больницы садики, школы) находятся ближе к центру города. Поэтому, если для вас принципиально жить недалеко от этих объектов, нужно обязательно уточнить, сколько до них добираться и на сколько хорошо ходит общественный транспорт.
Ещё важно учитывать, что океан, это не только красота и очарование. На море бывают штормы, приливы и сильные ветра могут приносить в дом излишнюю влагу. Поэтому выбирать недвижимость на первой линии следует особенно тщательно, проверяя надёжность коммуникаций, прочность материалов, из которых построен дом. Сможет ли он выдержать суровые порывы ветра, не заведется ли в доме плесень, насколько правильный микроклимат в помещениях. Эти вопросы обязательно стоит задать.
Апартаменты в резиденции или кондоминиуме, в отличии от дома менее прихотливы в обслуживании и не нуждаются в дополнительной охране. Такие объекты недвижимости, как правило, имеют свою управляющую компанию, которой можно поручить присмотр за имуществом. Потраченный на это бюджет однозначно стоит сохранности недвижимости и спокойствия собственника.
Важно помнить и то, что недвижимость на первой линии – это в любом случае выгодное вложение капитала. Такую недвижимость гораздо проще сдать в любой сезон по дорогой цене.
Недвижимость на первой линии в Португалии реально может превратиться из мечты в реальность, а для этого при её покупки необходимо учитывать все нюансы, которые в статье невозможно все изложить. Для того, чтобы не случилось различные неприятности при покупки жилья, достаточно обратиться в нашу русскоязычную компанию в Португалии, где профессионалы помогут вам сделать правильный выбор.
Первая линия
Первая линия – ближайшая к центральной улице линия жилых объектов недвижимости.
Первая линия – это ближайшая к центральной улице линия жилых объектов недвижимости.
Также в разделе
Публичный сервитут – право пользования чужим участком земли с ограничениями, которое распространяется на неопределенный круг лиц.
Прямая продажа – реализация жилья (коммерческой недвижимости) в сжатые сроки без дополнительных условий и задержек в связи с неполной подготовкой пакета документов. Такой вариант приобретения жилья является идеальным для покупателя, который сразу после заключения сделки может вселяться в квартиру.
Процентная ставка базисная – минимальный %, который готовы предложить КБ своим постоянным клиентам.
Процентная ставка – данное понятие используется банками при начислении платы за предоставленный кредитный ресурс.
Профессиональное управление офисным центром – управление комплексом офисных помещений, расположенных в одном здании в целях надлежащего контроля арендаторов, устранения возможных претензий и решения конфликтных ситуаций.
Проект детальной планировки – проектная документация, составленная на основе Генплана для отдельных частей города.
Продавец – лицо (продавец, арендодатель, займодатель) реализующий любую собственность по рыночной стоимости покупателю или через риэлтора.
Приватизация – безвозмездная передача прав собственности на жилой и нежилой фонд города в частное владение.
Предварительный договор аренды – договор аренды временного характера, заключенный на непродолжительный срок по причине отсутствия полного пакета документов на объект недвижимости (квартира, дом, офис, склад).
Право на недвижимость – многообразие прав на объекты недвижимости (квартира, офис, дом, складской комплекс), включая обременения, определенные ГК.
Права на участок не владельца – бессрочное пользование участком, его законное наследование, временное пользование или аренда (субаренда), сервитуты.
Особенности недвижимости на первой линии моря
Заманчивая реклама, предлагающая потенциальному покупателю недвижимости на первой линии, не всегда связана с 100-процентной реальностью, поскольку береговая линия не бесконечна, к тому же стоимость тех объектов, которые действительно располагаются у кромки воды, может быть настолько высока, что для многих покупка такой недвижимости может остаться лишь мечтой.
.jpg)
Поэтому очень важно разобраться с этим заманчивым понятием и тем, какие плюсы и недостатки можно ожидать, став обладателем жилья на первой линии. Люди, приобретающие недвижимость на море – особенно если речь идет о первой покупке такого рода – должны четко осознать ряд из нескольких важных аспектов.
Что такое «первая линия»?
Настоящая первая линия — это прежде всего сам объект, а уже за ним располагается береговая часть. Если между домом и пляжем есть дорога, то это уже не совсем первая линия, хотя в объявлениях чаще всего слоганом становится формулировка с использованием этого словосочетания. Очевидно, что это делается в первую очередь для привлечения внимания и увеличения стоимости жилья.
Достоинства
Очевидным плюсом недвижимости на первой линии моря является возможность постоянного купания, которое не омрачается рядом проблем «куда убрать вещи, чтобы их никто не взял», «где будем обедать», «а есть ли кабинки для переодевания» и т.д. Владелец недвижимости на первой линии у моря может практически не планировать свой отдых на море: хочется купаться здесь и сейчас – не проблема, клонит в сон – пожалуйста, одна минута и отдыхающий уже дома и т.д.
Расположение недвижимости на первой линии является решающей характеристикой, если хозяин решит сдавать свое жилье в аренду. Практически гарантировано, что объект будет востребован в высокий сезон, а в силу эксклюзивности локации (при соответствующем уровне ремонта) цены могут быть значительно выше, чем у более удаленных от моря вариантах.
Недостатки
Перед выбором объекта для покупки будет полезным пообщаться с местными жителями и навести справки об основных проблемах, с которыми можно столкнуться. Местные хорошо знают, что жизнь в непосредственной близости от воды не такая волшебная, какой кажется. Когда температура на улице опускается до 5-10 градусов тепла, то в помещении становится промозгло, а кондиционеры, использующиеся при таком раскладе дел для отопления, помогают незначительно. Именно в холодный период года многие вспоминают щедрое российское отопление, когда при минусовых температурах можно находиться дома в пляжном виде, не забыв при этом открыть форточку для проветривания, поскольку все равно жарко.
.jpg)
Об этом при круглогодичной жизни на первой линии можно забыть, если, конечно, владелец не располагает достаточными средствами для оплаты внушительных счетов за обогрев. Логично, что при таких условиях возникновение и разрастание плесени и грибка — это, за редким исключением, лишь вопрос времени. Большинство проживающих на морском побережье являются лучшими экспертами по этим вопросам, поскольку радикально и навсегда вывести грибок при влажном (а иным он и быть не может) морском климате очень сложно.
Другая проблема, с которой владельцы недвижимости на первой линии могут столкнуться уже в летнее время, это отсутствие комфорта – как визуального, так и шумового – если недвижимость находится не только на первой линии, но и возле линии променада. Для тех, кто хочет быть в эпицентре событий и толпы, это возможно и понравится, однако стоит понимать, что спокойно поспать в период сиесты или ночью далеко не всегда удастся. Зато все самое необходимое будет рядом и оказаться в компании курортного общества станет лишь вопросом нескольких минут.
Альтернатива жилью на первой линии
Что делают покупатели, которые хорошо знают об этих особенностях, но все-таки хотят иметь собственное жилье с панорамным видом на море? Как правило, они покупают недвижимость на возвышении: достаточно часто это можно наблюдать в Лимассоле на Кипре, на холмах в испанской Марбелье и много где еще, где рельеф позволяет возводить недвижимость с такими характеристиками. Обычно из таких домов до моря придется добираться на автомобиле в течение 10-15 минут, зато проживание будет максимально комфортным, поскольку удаленность совсем небольшая.
.jpg)
Поэтому сегодня недвижимость на обрыве или в других местах, характеристики которых не сильно отличаются от таковых, также является первой линией, что безусловно влияет на востребованность среди покупателей, благодаря которой ценообразование бывает не самым лояльным. Приобретающим такую недвижимость заранее стоит уточнить в метрах и минутах (как пешком, так и на машине) уровень доступности до моря, а если об этом не дается информация, то важно в принципе разобраться, сможете ли вы вообще попасть к морю, поскольку случается и такой расклад. Все это важно узнавать и проговаривать сразу, чтобы не терять драгоценное время, когда более подходящий объект может просто «уйти» другому покупателю.
К сожалению, девелоперы могут злоупотреблять словосочетанием «первая линия», поэтому так важно четко и детально формулировать запрос по локации, имея в виду, что, если в доме планируется жить круглый год, то есть смысл поискать и удаленные от моря варианты, а не только на самом побережье.
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Сергея Аникеева, эксперта компании Arcasa Group
Нужно ли покупать земельный участок на первой линии
Все думают, что для того чтобы построить дом своей мечты, самое главное- это заложить крепкий фундамент. Позвольте нам не согласиться. Мы считаем, что все-таки самый главный вопрос — выбор земельного участка. Это ведь только на первый взгляд задача выглядит такой простой. Но на самом деле, есть много моментов, с которыми лучше ознакомиться до выбора самого места.
Ниже предложения по земельным участкам на первой линии реки.
Выбирая участок, в первую очередь мы ориентируемся на цену и свои возможности. Участки с инфраструктурой в черте города стоят неоправданно дорого. Поэтому мы бы хотели обратить Ваше внимание на загородные участки и коттеджные поселки около города Дубна. Кимрский район является одним из самых экологичных районов России на реке Волге. Сосновый бор, природные памятники — это идеальное место для охоты и рыбалки.
Расположение земельного участка
Во-первых выбирая участок, сразу обращаем внимание на тип местности. Сегодня на земельном рынке выбор пока остается большим. Есть участки в сосновом бору, в хвойно-лиственном лесу — деревни Крева, Богунино, Соболево, Святье и т.д. Эти места подарят Вам истинное наслаждение свежим воздухом и пением птиц. Даже не надо тратиться на декорирование и ландшафт. Природа сама создала для Вас красоту.
Расположение дома на холме — тоже очень удачный выбор, который подарит Вам чудесные виды и много солнечного света.
Расположение земельного участка у воды сначала покажется Вам самым идеальным вариантом. Давайте попробуем разобраться с этим поподробнее.
Желание купить земельный участок на первой линии возникает у каждого человека при выборе земли. Мы часто выбираем глазами и покупаем то место, где будем проводить много времени в тишине и спокойствии, наслаждаясь просторами реки Волги и шикарными видами. Мы бы хотели максимально помочь Вам в Вашем выборе, рассказав о плюсах и минусах земельных участков в нашем районе, которые расположены в непосредственной близости к городу Дубна.
Что же такое участок у воды?
При покупке земельного участка нужно обязательно учитывать то, что земля, которая находится в частной собственности не граничит с береговой линией реки Волга и расстояние между рекой и участком занимает не меньше 20 метров. Т.е желание иметь свой причал на Волге или уединенный пляж становиться спорным вопросом. Если Вы все таки принципиально решили купить землю со своим выходом к воде, то мы рекомендуем рассматривать покупку участков у ручья выходящим на большую воду. Например, в Клубном Поселке «Караси на Волге» есть несколько подобных участков, у которых одна сторона выходит непосредственно на ручей впадающий в реку Волга.
Необходимо учесть пожелания для сохранения Вашего плавательного средства
Свой причал для яхт, катеров, лодок и гидроциклов — всегда связанно не только с приятными минутами или часами катания по воде, но и с охраной. Ведь если Вас нет рядом, вы подолгу не приезжаете, или просто уехали в отпуск — Вашего катер могут украсть или Вам придется поднимать Ваше плавательное средство с воды и ставить в гараж или на стоянку. Если Вам необходима рядом с Вашим участком такая охраняемая стоянка, то можно рассмотреть покупку участка в поселке «Прибрежный», где вы можете выбрать участок в 300 метрах от большой воды за доступные денежные средства, к примеру 7,18 соток — 718 000 руб и рядом (в 5-10 минутах ходьбы) в Вашем распоряжении охраняемая стоянка, слип для спуска и подъема для Вашего плавательного средства (от 5 000 до 7 000 руб в месяц). То есть при желании Вы сразу начинаете свою водную прогулку, а не занимаетесь перевозкой, спуском или подъемом катера. Ваш любимец весь навигационный период всегда под рукой и под надежной охраной.
Свой пляж и благоустроенная береговая территория
За такими условиями стоит опять же охрана, ведь если пляж не является собственной территорией то он общедоступен. Не все знают, что если редко пользоваться входом в воду — то постепенно он зарастает травой (многие владельцы береговой линии разрешают пользоваться пляжной территорией соседям и детям — они просто вытаптывают и не дают прорастать траве).
Двадцати метровая зона является местом общего пользования — ее нельзя застраивать или огораживать, что по сути дает право завтра например встать шумной компании с палатками между Вами и большой водой, что несомненно испортит Ваш вид из окна и нарушит тишину.
Обратите внимание на саму береговую линию — если берег высокий и обрывистый — это опасно, так как прогулка по такому берегу может привести к обрушению береговой линии и травмам. Низкий плавно переходящий в воду берег — весной когда идет активное таяние снегов и разливание рек — может привести к полному или частичному затоплению участка. Чтобы исключить такую неприятность мы рекомендуем самостоятельно убедиться перед покупкой в весенний период, когда идет разлив воды не затопляет ли река участок. Если таковой возможности нет, то поговорите с местными жителями, которые годами наблюдали, все что происходит на этом месте, поверьте, они охотно раскроют Вам глаза на возможные недостатки.
Учтите, что погода нашего региона редко нас балует солнечными тихими теплыми деньками в лучшем случае это два месяца в году — то есть находясь на береговой линии вы будете подвержены сильным влажным холодным ветрам.
Проектирование и строительство дома на таком участке будет более дорогим, так как обязательно нужно учитывать близость к воде.
И самый главный вопрос это цена
Земельные участки на Первой Линии реки Волга в несколько раз дороже участков в 100-300 м от воды — минимальная цена таких участков от 700 000 руб. В большинстве случаев на эти средства можно не только приобрести участок, но и построить дом.
Стоит ли покупать недвижимость на первой береговой линии?
Дом у моря:
Высокая цена (
в 2 раза дороже)
Сложнее сдавать, сложнее продать
Дороже страховка
Высокая влажность
Песок с ветром попадает везде, в т.ч. и в еду.
Пьяные туристы, дискотеки под окном
Чаще всего пляж будет общественный
Первая линия может превратиться во вторую, в третью. В развивающихся странах часто от этого страдают.
Пляжи в Турции, Черногории, Болгарии нельзя купить, но можно взять в аренду. При этом в аренду может взять кто-то другой.
В аренду дают пляж чаще только тур.комплексам
Даже если сейчас есть доступ к пляжу, через некоторое время стоимость входа могут сделать запретительной
Если хочется купить дом на первой линии, нужно заставить себя снять его на год перед этим
Страховка дома, находящегося где-то до 500 м до береговой линии, стоит в два раза дороже. Для этого две причины: 1. сырость, штормы, ветры (соответственно и ремонт чаще), 2. грабят такие дома в 2-3 раза чаще (а в отличии от России, часто невозможно возвести высокий забор), т.к. окружения нет.
Эрозия почвы (нужно брать сертификат об эрозии почвы). В Великобритании, Франции это законодательно закреплено.
Безопасность детей. Дети могут убежать на море.
Из-за всего вышесказанного перепродать такой объект сложно, т.к. покупатели знают о таких недостатках.
В аренду сдать сложно, т.к. европейцы предпочитают не платить раза в 3 больше, а жить подальше. Ведь можно заплатить больше и жить в хорошем отеле.
В Египте, Доминикане. пляжи принадлежат гостиницам. Покупая недвижимость в таких местах, вы не получите пляж.
Если океан, то шторм еще больше.
В Португалии океан холоднее, преступность выше, чем в Испании. Если выбирать Португалию, то юг.
Испанию в Европе считают нищей, а испанцы считают Португалию нищей.
В Испании 22% безработица.
Перелеты в России дорогие, рынка аренды нет. По ценам Анапы, Геленджика, Крыма можно приобрести недвижимость на юге Франции.
1.5-3 км от моря. В южной стране обязательно нужен транспорт. В 3 км от моря недвижимость будет в 2 раза дешевле. Жить спокойнее, плюс свой бассейн. На море можно съездить на машине.
В Черногории дорога часто вдоль пляжа проходит. Чтобы попасть на пляж, нужно перейти через дорогу. Плюс машины могут ездить чуть ли не по голове. Комплекс может проморгать взять в аренду пляж.
Хорватия спокойнее Черногории. В Хорватии дешевле. Но туда сложнее добираться россиянам. Если комплекс есть, то пляж наверняка будет, но на нем часто много народу.
В Черногории и Хорватии в основном маленькие бетонные пляжи.
В Италии лучше рассматривать все, что выше Рима. Например, в Калабрии в основном фермы и огороды, она не стал Меккой туризма.
Мошенничество с береговой линией в Греции, Италии, Испании: 150 м от воды можно строить. При этом зимой во время прилива получают разрешение. Застройщику наплевать на клиента, т.к. вы все равно вряд ли купите больше одного раза. Поэтому первая линия потом продается еще раз.
В Венеции очень дорогое содержание домов: 10-15% процентов в год от стоимости приобретения. Плюс риск большого наводнения.
Таиланд. Курортная недвижимость считается неликвидной, т.к. туристы в основном приезжают по путевке. Регулярные рейсы из России дорогие. Цены довольно низкие. Большая вероятность эрозии почвы. Могут забрать первую линию.
В Греции, Испании в туристической зоне считается, что покупают недвижимость денежные мешки. Налог на недвижимость в прибрежной зоне выше в 2-3 раза. Если в среднем в Европе налог 1% год, то в прибрежной зоне может доходить до 3%. Чем ближе дом к морю, тем дороже коммунальные платежи (канализация, водопровод. ). Канализация, скажем, дороже, т.к. компания страхуют экологические риски.
В Европе если первая береговая линия, то 600-700 евро в месяц могут составлять коммунальные платежи, тогда как в 3 км они будут обходиться в 200 евро.
Если понедельная аренда стоит 500 евро, то при долговременной аренде аренда может обходиться в 600-700 евро в месяц. Т.к. в 3 км от моря можно снять домик по цене коммунальных платежей у первой береговой линии.
Содержание бассейна: 3-5 тыс. евро. Раз в неделю должен приходить персонал, чтобы менять расходники, чистить подводным пылесосом. Это стоит 100 евро за визит. Плюс дорогие вода и электричество.
Болгария пошла по испанскому варианту. Разрешили строить, сколько угодно вдоль береговой линии. Кратковременно это приводит к денежным вливаниям.
В Испании и Болгарии были случаи, когда объект не приняли и снесли, т.к. слишком близко был к береговой линии. А т.к. мошенническим путем было получено разрешение о строительстве, то разрешение не сработало.
В Финляндии и Норвегии все хорошо с бюрократией и коррупцией. Покупают в основном на озерах. При этом на береговой линии озера можно поставить забор, пользоваться.
Береговую линию можно огородить: Сейшельские острова. но стоить будет очень дорого. Дом может стоить 25 млн. долларов.
Майами и Калифорния самые опасные рынки, т.к. там выдавалось самое большое количество subprime кредитов, из-за чего произошел мировой кризис. Плюс строят из сэндвич-панелей. Нужно учитывать зонирование. Можно купить недвижимость, которую можно сдавать в аренду только круглогодично. В Майами сдается понедельно, т.ч. может получиться, что невозможно сдавать в аренду. Недвижимость там неликвидна.
Итого:
Не покупать на первой береговой линии. Если захотелось купить, то сначала долгосрочная аренда.
