Что значит зависимое машиноместо
Журнал «Элитное.РУ» разобрался, почему покупателям дорогого жилья в столице придётся смириться с «валетами» и «пятнашками».
Зависимые парковки – многоуровневые стоянки, с которых можно выехать, если отъедут рядом стоящие машины, – появились в Москве более десяти лет назад. Правда, сначала на них обратили внимание лишь владельцы автосервисов, но около 4-5 лет назад – и девелоперы. В частности, зависимыми паркингами оборудованы башни «Город столиц» и Imperia Tower в деловом центре «Москва-Сити»
«Валеты» и «пятнашки».
Самое очевидное преимущество зависимой парковки – цена. Место в подземном паркинге при жилом комплексе, расположенном за пределами центра Москвы, стоит порядка 50 тыс. долларов, приводит пример руководитель департамента жилой недвижимости Welhome Жанна Лебедева. При этом два места в механизированном зависимом паркинге (паллеты с автомобилем выезжают, если к считывающему устройству приложить магнитную карту-ключ), который ещё называется «пятнашки», обойдутся в 80 тыс. долларов.
Если комплекс в центре, цены повышаются, но разница остается существенной – 120 тыс. долларов за место на независимой парковке и 200 тыс. долларов за пару в «пятнашке». А когда зависимый паркинг в элитном комплексе не автоматизирован, то нужен парковщик, иначе жильцы не смогут свободно пользоваться автомобилем, не договорившись с соседями о времени въезда и выезда. Зависимая парковка с парковщиком называется «валетной», объясняют в Knight Frank, но в Москве она есть всего в одном комплексе – Резиденции «Знаменка».
Покупатели элитной недвижимости в Москве с бюджетом более 10 млн долларов зависимые парковки не любят. Для них удобство важнее цены. Впрочем, и девелоперы принимают решение в пользу зависимой парковки, как правило, из-за ограничений по площади, отведённой под стоянку. Строители жилья рассчитывают размер паркинга исходя из уровня обеспеченности площадью на человека. При 30 кв. метрах на человека полагается одно машиноместо на квартиру, если дом повышенной комфортности (более 50 кв. метров на человека) – два. Часто в комплексах, строящихся в центре, по техническим причинам невозможно сделать зависимый паркинг достаточной площади, тогда проектируется зависимая парковка.
Зависимые парковки легко встроить, под них не нужен отдельный проект. В «Альтаире» (компания по продаже парковочного оборудования) говорят, что заказчики часто просят рассчитать зависимый паркинг, чтобы пройти экспертизу. Системы зависимой парковки позволяют увеличить количество машин в четыре раза на одно место.
Эволюция паркингов.
Выигрывают от появления зависимых парковок и чиновники. В 2011 году мэрия заявила о готовности инвестировать в строительство парковок более 300 млрд рублей и увеличить количество машиномест в три раза за пять лет. Тогда в столице было около 1 млн машиномест, в 2012 построили 600 тыс. машиномест. Но несмотря на то, что все жилые дома в обязательном порядке проектируются с парковками, усилий недостаточно, чтобы справиться с их дефицитом. Глава стройкомплекса Москвы Марат Хуснуллин жаловался, что в Москве на тысячу жителей приходится 380 автомобилей и удовлетворить всех достаточным количеством парковок невозможно. Во всем мире больше машин только в Нью-Йорке (в Лондоне около 300 машин на тысячу человек, в Париже – 260, в Пекине – 220).
Количество зависимых парковок растёт. На данный момент ими оборудованы такие жилые комплексы как «Воробьёво», «Гоголевский,21», «Тверская плаза», «Город столиц». В общей сложности 30% новых жилых комплексов центра столицы оборудованы зависимыми парковками. И их количество, похоже, будет только расти. Это естественное решение проблемы дефицита места, эволюция паркингов, с которой покупателям дорогого жилья придётся смириться. Всё-таки первостепенное значение имеет комплекс и квартира, а парковка вторична.
Зависимые парковки в новостройках Москвы: история и развитие
О том, почему покупатели дорогого жилья должны принять зависимые парковки как данность?
Почти треть новостроек Москвы оборудованы зависимым паркингом — многоуровневой стоянкой, выехать с которой можно только после того, как машины, стоящие рядом, освободят проезд. Впервые зависимые парковки появились в столице лет десять назад и со временем привлекли внимание девелоперов.
Сейчас зависимым паркингом оборудованы даже башни ММДЦ «Москва-Сити»: Imperia Tower и «Город столиц».
«Пятнашки», «валеты»
Наиболее очевидным преимуществом зависимых парковок становится их стоимость. Если сравнивать цены машиномест в зависимых и независимых парковках, то картина становится очевидной.
Машиноместо на подземной парковке жилого комплекса в районе, удаленном от центра Москвы, обойдется в 50 тысяч долларов, а два места в зависимом механизированном паркинге — в 80 тысяч. Ситуация с комплексами, расположенными ближе к центру, ничуть не отличается, стоимость составит 120 тысяч за одно место и 200 тысяч долларов за пару зависимых мест соответственно.
Механизированный паркинг подразумевает использование магнитной карты-ключа и считывающего устройства, и обеспечивает выезд паллеты с автомобилем, загораживающим путь — такая система носит название «пятнашки».
Если элитный жилой комплекс не обеспечен автоматизированной зависимой парковкой, для ее обслуживания потребуется привлечение парковщика. В ином случае воспользоваться собственным автомобилем можно только договариваясь с соседями о времени приезда-выезда. Зависимые паркинги с парковщиками называются «валетными». Но «валет» есть только в одном комплексе — «Знаменка».
Вполне естественно, что покупатели квартир, бюджет которых переваливает за 10 миллионов долларов, не любят зависимые парковки. Удобство и комфорт стоит дороже денег. Да и сами девелоперы элитных новостроек в центре Москвы неохотно принимают решения по строительству подобных парковок. Однако ограничения на строительство в центральных районах Москвы вынуждают застройщиков искать приемлемые варианты. Так, некоторые элитные комплексы, возводимые в центре столицы, часто не обладают техническими возможностями для классического подземного паркинга, поэтому в их проект закладывается строительство зависимой парковки.
В некоторых случаях, использование системы зависимой парковки позволяет в четыре раза увеличить количество принимаемых машин.
Зависимые парковки — эволюция паркинга
Эксперты столичного рынка недвижимости в один голос утверждают: количество зависимых парковок будет неизменно расти! Они уже существуют в таких жилых комплексах как «Город столиц», Imperia Tower, «Тверская плаза», «Гоголевский, 21», «Воробьево». Около 20- 30% строящихся в Москве жилых комплексов будут оборудованы зависимыми парковками.
Зависимая механизированная парковка — это своеобразная эволюция паркингов, которая призвана в какой то степени решить проблему дефицита машиномест.
«Письмо» Росреестра от 20.01.2020 N 14-00361-ГЕ/20 «Об осуществлении регистрационных действий в отношении машино-мест» (вместе с «Письмом» Минэкономразвития России от 20.12.2019 N Д23и-44592 «О рассмотрении обращений», «Письмами» Минстроя России от 03.06.2019 N 19961-ОД/08, от 28.10.2019 N 40528-ОД/08)
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО
от 20 января 2020 г. N 14-00361-ГЕ/20
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии для сведения и возможного учета в работе направляет копии писем Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 20.12.2019 N Д23и-44592, Минстроя России от 28.10.2019 N 40528-ОД/08, от 03.06.2019 N 19961-ОД/08.
МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 3 июня 2019 г. N 19961-ОД/08
Департамент проведет анализ действующих сводов правил в области проектирования парковок всех видов в целях выявления необходимости внесения соответствующих изменений.
О результатах указанного анализа и предлагаемых мерах Департамент проинформирует Росреестр дополнительно.
И.о. Директора
Департамента градостроительной
деятельности и архитектуры
О.А.ДАШКОВА
МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 28 октября 2019 г. N 40528-ОД/08
Вместе с тем отмечается, что законодательство о градостроительной деятельности не регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственную кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно части 4 статьи 16.1 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ «О техническом регулировании», применение на добровольной основе стандартов и (или) сводов правил, включенных в Перечень N 831, является достаточным условием соблюдения требований соответствующих технических регламентов.
СП 113.13330 в том числе определяет хранение автомобилей боксового типа, как хранение автомобилей в отдельных боксах, выезд из которых осуществляется непосредственно наружу или на внутренний проезд, и хранение автомобилей манежного типа, как хранение автомобилей в общем зале с выездом на общий внутренний проезд.
Проанализировав требования, установленные СП 113.13330, Департамент не находит необходимости внесения изменений в СП 113.13330 в части дополнительного регулирования вопросов хранения автомототранспортных средств на стоянках автомобилей.
И.о. Директора
Департамента градостроительной
деятельности и архитектуры
О.А.ДАШКОВА
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 20 декабря 2019 г. N Д23и-44592
О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЙ
Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.
Относительно машино-мест размещаемых на эксплуатируемой кровле.
Согласно СП 113.13330.2016 «Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99», утвержденному приказом Минстроя России от 7 ноября 2016 г. N 776/пр:
стоянки автомобилей могут размещаться ниже и/или выше уровня земли, состоять из подземной и надземной частей, в том числе с использованием кровли этих зданий.
В соответствии со Сводом правил «СП 17.13330.2017. Свод правил. Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76», утвержденным приказом Минстроя России от 31 мая 2017 г. N 827/пр:
Действующее законодательство не запрещает использовать эксплуатируемую кровлю в целях размещения (хранения) на ней транспортных средств, но только в случае, если это кровля подземного паркинга.
Индивидуализация недвижимого имущества для целей государственной регистрации прав на него осуществляется органом регистрации прав в процессе кадастрового учета, в результате чего в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) описываются такие характеристики объекта, которые позволяют однозначно выделить его из других недвижимых вещей (в том числе однородных) (в частности, описываются границы земельных участков, границы контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства).
Согласно позиции Минстроя России (письмо от 26 ноября 2019 г. N 41604-ОГ/08) государственной регистрации подлежит договор участия в долевом строительстве, объектом которого является машино-место, соответствующее условиям договора, требованиям проектной документации, имеющей положительное заключение экспертизы, технических и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Учитывая, что правоотношения между участником долевого строительства и застройщиком регулируются Законом N 214-ФЗ, обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 1 части 4 и частью 4.1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ условиями договора участия в долевом строительстве являются («договор должен содержать»): определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения.
Здание представляет собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (пункт 6 статьи 2 Федерального закона 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).
Свод правил «СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденный приказом Минстроя России от 3 декабря 2016 г. N 883/пр, определяет этаж здания как пространство между перекрытиями: «пространство с помещениями между высотными отметками верха перекрытия (или пола по грунту) и верха вышерасположенного перекрытия (покрытия кровли)» (пункт 3.31).
Поскольку над кровлей, в том числе эксплуатируемой, отсутствует вышерасположенное перекрытие, кровля не является этажом здания, не входит в объем здания и, соответственно, являясь лишь элементом крыши как строительной конструкции, не является частью здания, в которой располагаются помещения или машино-места.
Частью 1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно указанным выше условиям договора участия в долевом строительстве, предусмотренным пунктом 1 части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, и статьей 24 Закона N 218-ФЗ:
Исходя из Требований к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2016 г. N 90, площадь эксплуатируемой кровли учитывается при определении площади нежилого здания.
Таким образом, машино-место в силу пункта 2 статьи 2, пункта 1 части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ может быть предметом договора участия в долевом строительстве в том случае, если машино-место расположено на этаже, а не на эксплуатируемой кровле.
В силу Требований к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. N 953, местоположение машино-места может быть отображено в техническом плане на плане этажа или части этажа здания, сооружения (плане здания, сооружения), которые оформляются на основании поэтажных планов здания, сооружения, являющихся частью проектной документации; кроме того, в раздел «Характеристики объекта недвижимости» технического плана машино-места также включается информация об этаже, на котором оно расположено.
В этой связи внесение изменений в соответствующие нормативные правовые акты в части установления порядка описания местоположения расположенного на эксплуатируемой кровле машино-места в целях постановки его на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав на него возможны только после внесения изменений в Закон N 214-ФЗ.
Относительно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении, так называемых «машино-мест с зависимым въездом и выездом» или «семейных машино-мест», доступ к которым осуществляется через смежные с ними машино-места, отмечаем.
Частью 6.2 статьи 24 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что:
границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами);
площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места, установленным приказом Минэкономразвития России от 7 декабря 2016 г. N 792 «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места».
Следует отметить, что исходя из анализа положений законодательства Российской Федерации о градостроительной деятельности, в том числе подзаконных и технических документов, можно сделать вывод, что законодательство Российской Федерации о градостроительной деятельности не предусматривает создания, так называемых «машино-мест с зависимым въездом и выездом» или «семейных машино-мест», доступ к которым осуществляется через смежные с ними машино-места.
При этом в силу положений части 7 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет призван лишь подтвердить существование того или иного объекта недвижимости с определенными характеристиками и не может подменять собой иные процедуры, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности (архитектурно-строительное проектирование, получение разрешения на строительство, создание объекта капитального строительства, ввод (приемка) в эксплуатацию).
Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в том числе в сфере строительства (включая вопросы применения в строительстве материалов, изделий и конструкций), архитектуры, градостроительства, жилищной политики, долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, нормирования и ценообразования при проектировании и строительстве является Минстрой России (Положение о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038).
Директор Департамента недвижимости
А.И.БУТОВЕЦКИЙ
Парковка в жилых комплексах
Паркинг — неотъемлемая составляющая жилого комплекса. Вне зависимости от того, является человек автовладельцем или нет, он скорее предпочет, чтобы у каждой машины было свое место, а тротуары освободились от припаркованного транспорта. И в первую очередь это зависит от цены и размеров парковки.
О том, по каким принципам рассчитывается стоимость и количество парковочных мест для нового проекта рассказали эксперты рынка недвижимости:
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»
Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость»
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»
Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли»
Ольга Магилина, директор Департамента маркетинга ООО «Магистрат»
1. Ожидается ли пересмотр установленных нормативов и нововведения со стороны Правительства относительно организации парковки жилых комплексов?
2. Из чего складывается стоимость парковочного места? Какие рекомендации можно дать автовладельцам на этапе выбора квартиры в жилых комплексах одной категории и покупке машиноместа?
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:
1. Известно, что в Подмосковье новые правила градостроительного проектирования, которые вступили в силу с января 2014 года, предусматривают наличие в новостройках паркингов из расчета минимум 1 машино-место на семью.
Что касается Москвы, скорее всего, нормативы также будут пересматриваться, однако о точных планах пока не известно. Если власти решат ввести подобную норму (1 машино-место на 1 квартиру/апартамент), со сложностями могут столкнуться компании, занимающиеся редевелопментом бывших промышленных и ведомственных зданий под жилье: существующая территория не позволит обеспечить машино-местами все апартаменты, а подземный паркинг значительно увеличит себестоимость проекта.
2. В жилых комплексах эконом- и комфорт-класса машино-места застройщиком реализуются практически по себестоимости, которая напрямую зависит от конструктива строительства: наземный ли это паркинг, многоярусный гараж из легких металлоконструкций или капитальный подземный паркинг. Строительство подземной стоянки обойдется в 500–700 тыс. рублей за 1 машино-место (в Подмосковье). Место в многоярусном наземном гараже дешевле почти в два раза — порядка 300 тыс. рублей. В Москве подземный гараж будет стоить около 800 тыс. — 1 млн рублей за место и дороже (в зависимости от расположения и цены участка, на котором строится дом).
На этапе выбора квартиры покупателю стоит изучить ситуацию с парковками: как минимум, застройщик может обозначить планы строительства паркинга в проектной декларации и указать количество планируемых к сдаче машино-мест. На этапе продаж, как правило, уже известно, какого типа парковка будет предусмотрена, сколько машино-мест будет приходиться на квартиру. Если семья не планирует покупать машино-место, но оно необходимо, можно рассмотреть вариант аренды: место на открытой стоянке можно арендовать приблизительно за 3000 рублей в месяц, в подземном паркинге — за 10–15 тыс. рублей (в зависимости от жилого комплекса).
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»
1. По существующим нормативам в домах эконом-класса на 1 квартиру застройщик должен построить 1 машиноместо, в домах бизнес-класса — 1,7 машиноместа, а в элитных домах — 2 машиноместа. Сегодня многие застройщики, вне зависимости от класса комплекса, строят подземные паркинги. С одной стороны это экономит место, позволяет реализовать принцип «двор без машин», улучшает визуальные характеристики ЖК, но с другой строительство подземного паркинга процесс достаточно сложный и дорогой, в результате чего средняя стоимость машиноместа в таком паркинге находится в районе 1–1,5 млн. рублей для жилых комплексов комфорт-класса в Подмосковье и раскупаются они существенно медленнее квартир. Часто встречаются случаи, когда дом уже год-два как полностью заселен, квартир от застройщика давно нет, а машиноместа все еще допродаются. В конце 2013 года столичные власти заявили, что возможно от навязывания проектирования подземных паркингов откажутся в пользу наземных. Этот тип организации парковки менее затратный, машиноместо в них в зависимости от конкретных характеристик может стоить порядка 350 — 700 тыс. рублей. Однако необходимо понимать, что это может носить исключительно рекомендательные меры, ведь именно застройщику придется выделять из пятна застройки место под наземный паркинг в ущерб квадратным метрам жилья.
2. Стоимость машиноместа складывается из общих затрат на строительство парковки, размера машиноместа, его расположения внутри паркинга. На цену также влияет оснащение паркинга, которое в домах разных классов может быть различным. Например, в домах эконом- и комфорт-класса все как правило делается по стандарту, чтобы не удорожать проект — КПП, системы навигации, пожаротушения, дымоудаления. В домах более высоких ценовых сегментов в паркинге может быть собственная мойка и автосервис. При покупке квартиры и понимании того, что машиноместо также необходимо, мы бы посоветовали рассматривать жилые комплексы, где есть возможность приобрести квартиру и машиноместо вместе, единым пакетом. При таком подходе можно существенно сэкономить. Например, в UP-квартале «Западное Кунцево», который расположен в 2-х километрах от МКАД на западе области однокомнатная квартира с одним машиноместом в подземном паркинге стоит в среднем 5,6 млн. рублей, а без машиноместа — 5,1 млн. рублей, тогда как машиноместо отдельно — 1,1 — 1,4 млн. рублей.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»
1. Правительство уже давно установило жесткие нормативы обеспеченности жилья паркингами, и каких-либо пересмотров в данном отношении пока не ожидается. В частности, в соответствии с Постановлением правительства Москвы № 769-ПП от 04.10.2005 г., при застройке территории жилыми домами II категории (30 кв. м общей площади на жителя) коэффициент обеспеченности на одну квартиру равен 1 м/м, при застройке жилыми домами I категории (30–50 кв. м на человека) проект должен предусматривать не менее 1,7 машиноместа на квартиру. В домах высокой комфортности (свыше 50 кв. м на 1 человека) — не менее 2 машиномест на квартиру. Соответственно, у девелоперов есть два варианта решения этого вопроса — строительство подземного или крытого наземного паркинга. И это правильная практика, так как гостевой стоянки на придомовой территории в любом случае будет недостаточно.
2. Стоимость строительства зависит от вида паркинга, инженерно-геологических условий участка, количества машиномест и т. д. Например, себестоимость многоуровневого подземного паркинга, в среднем, начинается от 25 тыс. рублей за кв. м, а наземного (холодного) — от 17 тыс. рублей за кв. м.
Безусловно, подземные паркинги в ЖК наиболее комфортны, поскольку собственник может попасть в квартиру, не выходя на улицу. И если бы у девелоперов была такая возможность, они, конечно, сооружали бы в каждом проекте стоянку для автомобилей под землей. Однако строительство такого паркинга — дорогое удовольствие. Когда речь идет о крупном ЖК, то для того чтобы выйти на заявленный властями показатель обеспеченности парковками, пришлось бы существенно уйти под землю и организовать несколько уровней (от 3 и более). Поэтому подземные паркинги чаще всего встречаются в проектах высокого ценового диапазона. Соответственно, подобные решения не подходят покупателям, имеющим ограниченный бюджет.
Наземный крытый паркинг, возможно, менее комфортное решение для покупателей жилья, однако себестоимость строительства такого объекта существенно ниже. Поэтому те застройщики, которые стараются минимизировать свои затраты (особенно это касается новостроек эконом-класса), сооружают наземные паркинги, стоимость машиноместа в которых более приемлема для потребителей.
Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость»
2. Стоимость машиноместа в первую очередь зависит от типа паркинга (подземный/надземный) и площади машиноместа. Чем оно больше, тем выше стоимость. На цену также влияет расположение парковочного места в паркинге.
При покупке машиноместа следует учитывать, что в дальнейшем последуют ежемесячные платежи за эксплуатацию, устанавливаемые управляющей компанией.
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»
1. Пересмотр установленных нормативов ожидается, но в отношении Подмосковья, а не Москвы. В частности, власти хотят ввести правило, согласно которому обеспеченность парковочными местами в новых областных проектах должна быть не меньше одного машиноместа на квартиру (сейчас — 0,3–0,5). И данное изменение — вполне закономерное событие. Таким образом власти хотят привести градостроительные нормы во всем Московском регионе к единому стандарту. В той же столице сейчас действуют более жесткие правила, чем в Подмосковье — не менее одного мащиноместа на квартиру.
Вообще, проблема с парковками в области — достаточно масштабная. Огромное количество жителей Подмосковья работает в столице, у многих есть личные автомобили. Зачастую даже каждый взрослый член семьи имеет свою машину, а паркингов не хватает. Поэтому изменение номы обеспеченности машиноместами — это правильная практика.
2. Паркинг — это инженерный объект со своей себестоимостью, которая складывается из расходов на приобретение участка, строительные материалы, подведение коммуникаций (если они нужны). Также в итоговую цену застройщик обычно вкладывает так называемую стоимость денег, так как машиноместа, как правило, продаются долго.
В данном случае все сильно зависит от сегмента. В эконом- и комфорт-классе наличие подземного или наземного паркинга не является критичным показателем, так как для покупателей в данном сегменте бюджет всегда на первом месте. Более того, некоторым паркинг даже и не нужен. Например, пенсионеры, которые переезжают в Новую Москву, вряд ли будут заинтересованы в приобретении отдельного машиноместа, если автомобиля у них и в помине нет. Если же речь идет о более дорогом сегменте, то паркингу следует уделить особое внимание. И желательно, конечно, чтобы он был подземным.
Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли»
1.Согласно действующим нормативам в Москве общее количество требуемых парковочных мест определяется исходя из категории комфортности жилья (МГСН 1.01–99):
Необходимо отметить, что данные требования в целом соответствуют требованиям рынка. О планируемом пересмотре данных нормативов ни в сторону «упрощения», ни в сторону «ужесточения» я не слышала.
В рамках паркинга одного комплекса цены могут отличаться в зависимости от типа машиномест — независимые/зависимые, клаус*, размера машиномест, уровня их расположения, а также близости к лифтовым группам, наличия ограничений по парковке и пр.
Бывают зависимые машиноместа — это когда одно за другим, независимые — отдельное, клаус- тоже зависимые, но одно над другим. Самое дорогое — независимое машиноместо.
Если говорить о высокобюджетном жилье, то здесь наличие подземного паркинга с достаточной обеспеченностью машиноместами является одним из ключевых требований при выборе квартир. Иными словами, комплекс без машиномест в данном сегменте не будет пользоваться спросом.
Подземный паркинг предусмотрен во всех объектах корпорации «Баркли». При этом в жилых комплексах бизнес-класса мы ориентируемся на показатель 1,5–1,7 м/м на квартиру, в комплексах премиум и элитного класса — 2 м/м на квартиру. Политикой компании определено, что машиноместа в комплексах реализуются параллельно квартирам, т. е. при покупке квартиры приобретение машиноместа является обязательным.
Ольга Магилина, директор Департамента маркетинга ООО «Магистрат»
1. В соответствии с действующими сегодня правилами проектирования и строительства жилья, при возведении объектов эконом-класса на каждую квартиру должно приходиться как минимум одно машиноместо, в бизнес-классе и выше — не менее двух. Кроме того, должна быть организована гостевая стоянка.
Не секрет, что парковочные места не всегда легко продаются, и, поэтому, указанные требования девелоперами зачастую не соблюдаются. Основными причинами низкого спроса становятся дороговизна и опасения по поводу будущих эксплуатационных расходов. Но, главное, у наших граждан нет соответствующей привычки, или, можно сказать, культуры приобретения места под автомобиль. К тому же, как правило, нет и острой необходимости — штрафы за неправильно припаркованную машину реально действуют только в центральных зонах города. Однако, надо понимать: в Москве зарегистрировано уже около 5 млн автомобилей, и с учетом дальнейшего прогнозируемого роста их количества при отсутствии соответствующей парковочной инфраструктуры, город просто встанет. Решать проблему так или иначе придется, и, естественно, солидную часть этой «головной боли» мэрия хочет переложить на застройщиков. Я думаю, нормы будут ужесточаться — это требование времени. Однако хотелось бы, чтобы параллельно город тоже шел на уступки, например, при определении цен на земельные участки.
2. Формирование цен на машиноместа мало чем отличается от соответствующего процесса в случае с квартирами. Стоимость парковочного места зависит от его площади и положения в паркинге. Влияет, естественно, локация жилого комплекса, в котором находится машиноместо, и его класс, наличие системы безопасности, автоматизации и сопутствующих услуг (автомойки и т. д.). Если девелопер понимает, что в данном районе существуют объективные трудности с бесплатными парковками (например, в центре города, зонах плотной застройки), он может заложить в стоимость «надбавку» за дефицит. Если подобных проблем нет — будет вынужден при помощи всевозможных акций и скидок стимулировать покупателей квартир к приобретению машиномест, поскольку кроме жильцов, они (за редким исключением) никому не нужны.
Ну и, понятно, никто не отменял вопроса себестоимости. Одно дело, если речь об организации стоянки на территории комплекса и совсем другое, если о подземном паркинге, хотя бы двухуровневом. Подземное строительство — весьма затратное. Себестоимость возведения минусовых этажей растет пропорционально глубине: в среднем на 10–15% для минус первого и на 25% — для минус второго уровня. Углубление же на три этажа приводит к удорожанию уже на 40%. Увеличивает затраты также установка различного рода инженерных систем (отопительных, вентиляционных) и лифтов.
В целом же задача ценообразования в данном случае напрямую связана с приоритетами маркетинговой политики компании. Опытный девелопер может с точностью до процентов предсказать необходимое для того или иного объекта количество машиномест (с учетом его объема, местоположения, классности и т. д.). И в дальнейшем скорость реализации машиномест легко регулируется с помощью цены. Если в какой-то момент требуется продать побольше — можно сделать скидку или объявить спецпреложение на конкретные лоты. Если же задачи продать быстро нет, стратегия будет совершенно противоположной.
